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11 de Marzo, 2011    Desahucio Express en Vigor

Preguntas más habituales sobre los procesos de desahucios por impago de rentas. Telf. 91 530 96 95

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Respuestas a las preguntas más frecuentes sobre los Procesos de Desahucio

 

Texto preparado por el Letrado José Valero Alarcón - Tlf. 91 530 96 95

 

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Las 23 preguntas más habituales sobre los procesos de desahucio.

Si no tienes la respuesta a tu duda, llámanos sin compromiso al 91 530 96 95.

 


Hemos ampliado a 50 el número de preguntas frecuentes, actualizando el contenido a Febrero de 2016, si quieres acceder a esta nueva versión, pulsa sobre el siguiente enlace

http://www.abogadodedesahucios.es/por/impago-de-rentas/preguntas-frecuentes/





¿Cuántas mensualidades debe adeudar el inquilino para que pueda instarse el desahucio?

Salvo que en el contrato se haya dispuesto un número concreto de mensualidades, con el impago de una ya es suficiente para presentar demanda de desahucio.

José Valero Alarcón, Abogado ejerciente desde 1996, Experto en Derecho Penal y Procesos de Desahucio - 91 530 96 95

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¿Es necesario mandar algún requerimiento al inquilino para poder desahuciarle?

No es necesario que previamente a la interposición de la demanda se haya requerido al inquilino para que abone la renta, no obstante si se hiciere y pasase un mes desde la recepción del requerimiento hasta la presentación de la demanda, el arrendatario no podrá paralizar el desahucio abonando las rentas.

Si quieres enviar un requerimiento hazlo por un medio que quede constancia del texto remitido y de la recepción por parte del inquilino. El más usado habitualmente es el burofax (coste aprox. 30 euros). Si quieres ver un modelo de burofax, pulsa aquí.

¿En qué supuestos es recomendable remitir un requerimiento previo a la demanda?

Por nuestra experiencia comprobamos que suelen ser efectivos los requerimientos previos, cuando los inquilinos son solventes y únicamente 1 ó 2 las mensualidades debidas.

También los casos en los han hecho un desembolso importante para acondicionar la vivienda o local, hacen lo que está en sus manos para abonar los importes pendientes o al menos alcanzar un acuerdo.

En los demás supuestos, salvo que la intención principal de la propiedad sea recuperar la vivienda o local, desaconsejamos la remisión del burofax, pues ello implica demorar la presentación de la demanda un mes.

¿Si no paga el inquilino se puede cambiar la cerradura para que no acceda a la vivienda o echarle a la fuerza?

No, pues ello podría implicar que se pusiese una denuncia por coacciones.

¿Se pueden dar de baja los suministros que resulten impagados por el inquilino?

No, pues puede suponer coacciones.

Hay casos en los que el impago de la factura por el propietario se debe exclusivamente a la situación económica en que es situado por el incumplimiento del inquilino, en estos casos si se puede demostrar que carecían de dinero para abonar las facturas, una denuncia puesta por el inquilino normalmente quedaría archivada.

¿Cuánto dura un desahucio?

Desde la entrada en vigor de la Ley del Desahucio Expréss, el tiempo medio de resolución, desde que se interpone la demanda hasta que el inquilino moroso es echado de la vivienda, oscila entre 4 y 6 meses.

¿Puede recuperarse la vivienda en memos tiempo?

Sí, ya sea mediante un proceso de negociación con el inquilino haciéndole ver los graves perjuicios que le podrá implicar la acción de desahucio.

En la demanda puede ofrecerle la posibilidad de perdonarle todo o parte de la deuda si en el plazo que se le fije (no inferior a 15 días) entrega la vivienda.

¿Se debe contratar a un abogado?

Sí, es requisito necesario contratar los servicios profesionales tanto de Abogado como de Procurador, salvo que la renta anual del alquiler sea inferior a 900 euros.

¿Cuál es el coste de un desahucio?

Variará en función de la experiencia del Letrado que asuma el asunto, a mayor especialización y tiempo de ejercicio los costes suelen incrementarse.

Nosotros fijamos nuestros honorarios en función del importe de la renta y de las cuantías adeudadas por el inquilino, los honorarios de abogado oscilan, como media, entre los 700 y 1300 euros por la acción de desahucio y reclamación de rentas, dependiendo en gran medida de la forma de pago que elija la propiedad.

Ofrecemos tres posibilidades de abono de nuestros honorarios:

1.- Pago, cuando se vuelva a disponer de la vivienda.  Aproximadamente de 1.000 a 1.300 euros.

2º.- Adelanto de parte de los honorarios. Suelen rondar entre los 850 y 1000 euros, debiendo adelantarse a la contratación de nuestros servicios el 50% y la cantidad restante a la finalización del proceso.

3º.- Pago adelantado de la totalidad de nuestros honorarios, venimos fijando en estos casos un importe que oscila entre los 700 y 850 euros.

Es preciso contratar además a un procurador que requerirá una provisión de 200 a 250 euros, en caso de que finalmente vaya con la comisión judicial a expulsar al inquilino de la vivienda se deberá abonar al procurador otros 100 – 150 euros adicionales.

Los honorarios tanto de abogado como procurador podrán ser repercutidos al inquilino moroso, si hubiera una condena en costas (supuesto más habitual). Si finalmente fueran cobrados del demandado devolveríamos el importe que nos ha entregado el cliente y que coincida con lo abonado por el inquilino.

En todos los casos fijamos por adelantado nuestros honorarios, sabiendo el propietario los costes totales máximos de su asunto, sin sorpresas.

Si deseas que te remitamos rápidamente un presupuesto para un desahucio rellena el siguiente formulario.


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Lugar de la Finca
Importe de la Renta
Mensualidades Debidas

¿Es necesario hacer un poder ante notario?

No es obligatorio, pero sí conveniente.  El apoderamiento al Procurador puede hacerse también ante el Secretario Judicial, pero en ocasiones puede suponer una demora en el procedimiento de desahucio de hasta un mes, por lo que nosotros pedimos a nuestros clientes que otorguen poder ante notario, cuyo coste ronda los 40 euros.

¿Se le reclaman al inquilino las rentas que debe en la misma demanda?

Sí, se acumula al desahucio la reclamación de las rentas, si bien para intentar cobrar éstas, se deberá presentar transcurridos 20 días desde la notificación de la sentencia al demandado una demanda ejecutiva.

¿Qué documentación es necesaria para la interposición de la demanda?

Sin perjuicio de que cada caso concreto pueda precisar algún tipo de documentación adicional, habitualmente basta con la siguiente:

-          Poder general para pleitos.

-          Copia de la Escritura de Propiedad de la Finca alquilada.

-          Contrato de arrendamiento.

-          Facturas de los suministros que hubiesen sido abonados por la propiedad.

-          Requerimientos que hubiesen sido cursados al inquilino.

-          Certificado del banco en el que se hubiese domiciliado el pago o en su defecto listado de movimientos de la cuenta bancaria, acreditando con ello los pagos efectuados por el inquilino y las mensualidades en las que no ha efectuado el ingreso.

¿Si son varios propietarios es necesario que todos interpongan la demanda?

Normalmente basta con que sea uno de ellos, por lo que no suele ser necesario que todos comparezcan a Juicio.

¿Debe el propietario demandante acudir a Juicio?

Sí, es requisito necesario, máxime cuando el inquilino de comparecer en la forma legalmente establecida, puede pedir su interrogatorio.

¿Cómo se notifica la demanda al inquilino?

Normalmente acude un miembro de la Oficina Judicial para entregarle personalmente la demanda de desahucio.

¿Debe hablar el propietario en el Juicio?

En casi todos los juicios de desahucio es el Abogado el que expone la situación o ratifica la demanda, únicamente cuando el inquilino comparece con abogado y procurador y pide expresamente la declaración del propietario, deberá éste contestar a las preguntas que fueren pertinente, que irán evidentemente relacionadas con la realidad del contrato de arriendo y con el pago de las rentas debidas.

¿Qué pasa si el inquilino no recibe la demanda o no está en la vivienda o local alquilado cuando van a notificársela?

Si no hubiese comunicado un domicilio diferente al del departamento alquilado, se le notificará la demanda y el decreto de admisión a trámite en el tablón de anuncios del juzgado, siguiéndose el curso del procedimiento.

Si hubiera un domicilio diferente, deberá intentarse la notificación en el mismo.

¿Cuándo se sabe la fecha del juicio y del lanzamiento (expulsión) del Inquilino?

En el momento que la demanda es admitida a trámite por el Juzgado es dictada resolución en la que ya indican el día y hora en los que tendrán lugar tanto el juicio como el lanzamiento.

El tiempo que tarda el Juzgado en dictar este decreto oscila entre 15 días y un mes.

¿Puede el inquilino retrasar maliciosamente el juicio?

En la actualidad únicamente podría suspenderse el juicio en caso de que el inquilino hubiese recibido la citación con menos de tres días de antelación a su celebración, pues ese es el plazo del que dispone para solicitar abogado y procurador de oficio.

Si no lo hiciera en el plazo de tres días establecido legalmente, la petición de justicia gratuita no provocaría la suspensión de trámite procesal alguno.

¿Debe ir el inquilino al Juicio?

No es un requisito necesario para su celebración, de hecho en la mayoría de las ocasiones se pasa el juicio sin los arrendatarios.

¿Cómo y cuándo puede el inquilino paralizar el desahucio abonando todo lo debido?

Para que pueda usar esta facultad no tiene que haberla ejercido en un proceso anterior de desahucio.

Tampoco podrá hacerlo si se le hubiese requerido fehacientemente el pago de las cantidades debidas con un mes de antelación a la presentación de la demanda y el inquilino no hubiera atendido a dicha petición.

En los restantes supuestos el arrendatario podrá paralizar el desahucio abonando absolutamente todo lo que debe, derecho que únicamente puede ejercitar una vez.

¿Qué sucede si el inquilino no ha abandonado la vivienda en la fecha fijada para ello por el Juzgado?

Se procederá a expulsarle de la casa, inclusive auxiliándose de los cuerpos y fuerzas de seguridad del estado.

¿Qué pasa si en la vivienda hay daños o han desaparecido muebles y enseres que fueron entregados en el momento del alquiler?

El Secretario judicial levantará acta del estado de la vivienda, siendo conveniente que quede constancia de los daños y bienes ausentes para poder con ello instar una reclamación en proceso judicial distinto al desahucio.

Por esto siempre es conveniente hacer un inventario detallado de los bienes que quedan en la vivienda.

¿Qué sucede con las mensualidades que vayan venciendo desde la interposición de la demanda hasta que se le eche de la vivienda?

En las sentencias ya se fija que esos importes serán debidos por el inquilino y por lo tanto sin mayor trámite que su petición en forma podrán ser reclamados, sin necesidad de iniciar otro juicio declarativo.

¿Se consigue cobrar la deuda que deja el inquilino?

Normalmente a corto plazo no, si bien a medio plazo suelen cobrarse entre un 40% y un 50% de las deudas.

Lo habitual, salvo en casos en los que estemos con morosos profesionales, es que el inquilino pase por una situación económica complicada, con el paso del tiempo muchos de ellos, vuelven a obtener ingresos legales, por lo que en el momento que dispongan de ingresos que superen el salario mínimo podrá comenzarse a embargar el porcentaje fijado legalmente. 

 

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