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11 de Marzo, 2011    Desahucio Express en Vigor

Preguntas más habituales sobre los procesos de desahucios por impago de rentas. Telf. 91 530 96 95

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Respuestas a las preguntas más frecuentes sobre los Procesos de Desahucio

 

Texto preparado por el Letrado José Valero Alarcón - Tlf. 91 530 96 95

 

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Si no tienes la respuesta a tu duda, llámanos sin compromiso al 91 530 96 95.

 


Hemos ampliado a 50 el número de preguntas frecuentes, actualizando el contenido a Febrero de 2016, si quieres acceder a esta nueva versión, pulsa sobre el siguiente enlace

http://www.abogadodedesahucios.es/por/impago-de-rentas/preguntas-frecuentes/





¿Cuántas mensualidades debe adeudar el inquilino para que pueda instarse el desahucio?

Salvo que en el contrato se haya dispuesto un número concreto de mensualidades, con el impago de una ya es suficiente para presentar demanda de desahucio.

José Valero Alarcón, Abogado ejerciente desde 1996, Experto en Derecho Penal y Procesos de Desahucio - 91 530 96 95

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¿Es necesario mandar algún requerimiento al inquilino para poder desahuciarle?

No es necesario que previamente a la interposición de la demanda se haya requerido al inquilino para que abone la renta, no obstante si se hiciere y pasase un mes desde la recepción del requerimiento hasta la presentación de la demanda, el arrendatario no podrá paralizar el desahucio abonando las rentas.

Si quieres enviar un requerimiento hazlo por un medio que quede constancia del texto remitido y de la recepción por parte del inquilino. El más usado habitualmente es el burofax (coste aprox. 30 euros). Si quieres ver un modelo de burofax, pulsa aquí.

¿En qué supuestos es recomendable remitir un requerimiento previo a la demanda?

Por nuestra experiencia comprobamos que suelen ser efectivos los requerimientos previos, cuando los inquilinos son solventes y únicamente 1 ó 2 las mensualidades debidas.

También los casos en los han hecho un desembolso importante para acondicionar la vivienda o local, hacen lo que está en sus manos para abonar los importes pendientes o al menos alcanzar un acuerdo.

En los demás supuestos, salvo que la intención principal de la propiedad sea recuperar la vivienda o local, desaconsejamos la remisión del burofax, pues ello implica demorar la presentación de la demanda un mes.

¿Si no paga el inquilino se puede cambiar la cerradura para que no acceda a la vivienda o echarle a la fuerza?

No, pues ello podría implicar que se pusiese una denuncia por coacciones.

¿Se pueden dar de baja los suministros que resulten impagados por el inquilino?

No, pues puede suponer coacciones.

Hay casos en los que el impago de la factura por el propietario se debe exclusivamente a la situación económica en que es situado por el incumplimiento del inquilino, en estos casos si se puede demostrar que carecían de dinero para abonar las facturas, una denuncia puesta por el inquilino normalmente quedaría archivada.

¿Cuánto dura un desahucio?

Desde la entrada en vigor de la Ley del Desahucio Expréss, el tiempo medio de resolución, desde que se interpone la demanda hasta que el inquilino moroso es echado de la vivienda, oscila entre 4 y 6 meses.

¿Puede recuperarse la vivienda en memos tiempo?

Sí, ya sea mediante un proceso de negociación con el inquilino haciéndole ver los graves perjuicios que le podrá implicar la acción de desahucio.

En la demanda puede ofrecerle la posibilidad de perdonarle todo o parte de la deuda si en el plazo que se le fije (no inferior a 15 días) entrega la vivienda.

¿Se debe contratar a un abogado?

Sí, es requisito necesario contratar los servicios profesionales tanto de Abogado como de Procurador, salvo que la renta anual del alquiler sea inferior a 900 euros.

¿Cuál es el coste de un desahucio?

Variará en función de la experiencia del Letrado que asuma el asunto, a mayor especialización y tiempo de ejercicio los costes suelen incrementarse.

Nosotros fijamos nuestros honorarios en función del importe de la renta y de las cuantías adeudadas por el inquilino, los honorarios de abogado oscilan, como media, entre los 700 y 1300 euros por la acción de desahucio y reclamación de rentas, dependiendo en gran medida de la forma de pago que elija la propiedad.

Ofrecemos tres posibilidades de abono de nuestros honorarios:

1.- Pago, cuando se vuelva a disponer de la vivienda.  Aproximadamente de 1.000 a 1.300 euros.

2º.- Adelanto de parte de los honorarios. Suelen rondar entre los 850 y 1000 euros, debiendo adelantarse a la contratación de nuestros servicios el 50% y la cantidad restante a la finalización del proceso.

3º.- Pago adelantado de la totalidad de nuestros honorarios, venimos fijando en estos casos un importe que oscila entre los 700 y 850 euros.

Es preciso contratar además a un procurador que requerirá una provisión de 200 a 250 euros, en caso de que finalmente vaya con la comisión judicial a expulsar al inquilino de la vivienda se deberá abonar al procurador otros 100 – 150 euros adicionales.

Los honorarios tanto de abogado como procurador podrán ser repercutidos al inquilino moroso, si hubiera una condena en costas (supuesto más habitual). Si finalmente fueran cobrados del demandado devolveríamos el importe que nos ha entregado el cliente y que coincida con lo abonado por el inquilino.

En todos los casos fijamos por adelantado nuestros honorarios, sabiendo el propietario los costes totales máximos de su asunto, sin sorpresas.

Si deseas que te remitamos rápidamente un presupuesto para un desahucio rellena el siguiente formulario.


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Lugar de la Finca
Importe de la Renta
Mensualidades Debidas

¿Es necesario hacer un poder ante notario?

No es obligatorio, pero sí conveniente.  El apoderamiento al Procurador puede hacerse también ante el Secretario Judicial, pero en ocasiones puede suponer una demora en el procedimiento de desahucio de hasta un mes, por lo que nosotros pedimos a nuestros clientes que otorguen poder ante notario, cuyo coste ronda los 40 euros.

¿Se le reclaman al inquilino las rentas que debe en la misma demanda?

Sí, se acumula al desahucio la reclamación de las rentas, si bien para intentar cobrar éstas, se deberá presentar transcurridos 20 días desde la notificación de la sentencia al demandado una demanda ejecutiva.

¿Qué documentación es necesaria para la interposición de la demanda?

Sin perjuicio de que cada caso concreto pueda precisar algún tipo de documentación adicional, habitualmente basta con la siguiente:

-          Poder general para pleitos.

-          Copia de la Escritura de Propiedad de la Finca alquilada.

-          Contrato de arrendamiento.

-          Facturas de los suministros que hubiesen sido abonados por la propiedad.

-          Requerimientos que hubiesen sido cursados al inquilino.

-          Certificado del banco en el que se hubiese domiciliado el pago o en su defecto listado de movimientos de la cuenta bancaria, acreditando con ello los pagos efectuados por el inquilino y las mensualidades en las que no ha efectuado el ingreso.

¿Si son varios propietarios es necesario que todos interpongan la demanda?

Normalmente basta con que sea uno de ellos, por lo que no suele ser necesario que todos comparezcan a Juicio.

¿Debe el propietario demandante acudir a Juicio?

Sí, es requisito necesario, máxime cuando el inquilino de comparecer en la forma legalmente establecida, puede pedir su interrogatorio.

¿Cómo se notifica la demanda al inquilino?

Normalmente acude un miembro de la Oficina Judicial para entregarle personalmente la demanda de desahucio.

¿Debe hablar el propietario en el Juicio?

En casi todos los juicios de desahucio es el Abogado el que expone la situación o ratifica la demanda, únicamente cuando el inquilino comparece con abogado y procurador y pide expresamente la declaración del propietario, deberá éste contestar a las preguntas que fueren pertinente, que irán evidentemente relacionadas con la realidad del contrato de arriendo y con el pago de las rentas debidas.

¿Qué pasa si el inquilino no recibe la demanda o no está en la vivienda o local alquilado cuando van a notificársela?

Si no hubiese comunicado un domicilio diferente al del departamento alquilado, se le notificará la demanda y el decreto de admisión a trámite en el tablón de anuncios del juzgado, siguiéndose el curso del procedimiento.

Si hubiera un domicilio diferente, deberá intentarse la notificación en el mismo.

¿Cuándo se sabe la fecha del juicio y del lanzamiento (expulsión) del Inquilino?

En el momento que la demanda es admitida a trámite por el Juzgado es dictada resolución en la que ya indican el día y hora en los que tendrán lugar tanto el juicio como el lanzamiento.

El tiempo que tarda el Juzgado en dictar este decreto oscila entre 15 días y un mes.

¿Puede el inquilino retrasar maliciosamente el juicio?

En la actualidad únicamente podría suspenderse el juicio en caso de que el inquilino hubiese recibido la citación con menos de tres días de antelación a su celebración, pues ese es el plazo del que dispone para solicitar abogado y procurador de oficio.

Si no lo hiciera en el plazo de tres días establecido legalmente, la petición de justicia gratuita no provocaría la suspensión de trámite procesal alguno.

¿Debe ir el inquilino al Juicio?

No es un requisito necesario para su celebración, de hecho en la mayoría de las ocasiones se pasa el juicio sin los arrendatarios.

¿Cómo y cuándo puede el inquilino paralizar el desahucio abonando todo lo debido?

Para que pueda usar esta facultad no tiene que haberla ejercido en un proceso anterior de desahucio.

Tampoco podrá hacerlo si se le hubiese requerido fehacientemente el pago de las cantidades debidas con un mes de antelación a la presentación de la demanda y el inquilino no hubiera atendido a dicha petición.

En los restantes supuestos el arrendatario podrá paralizar el desahucio abonando absolutamente todo lo que debe, derecho que únicamente puede ejercitar una vez.

¿Qué sucede si el inquilino no ha abandonado la vivienda en la fecha fijada para ello por el Juzgado?

Se procederá a expulsarle de la casa, inclusive auxiliándose de los cuerpos y fuerzas de seguridad del estado.

¿Qué pasa si en la vivienda hay daños o han desaparecido muebles y enseres que fueron entregados en el momento del alquiler?

El Secretario judicial levantará acta del estado de la vivienda, siendo conveniente que quede constancia de los daños y bienes ausentes para poder con ello instar una reclamación en proceso judicial distinto al desahucio.

Por esto siempre es conveniente hacer un inventario detallado de los bienes que quedan en la vivienda.

¿Qué sucede con las mensualidades que vayan venciendo desde la interposición de la demanda hasta que se le eche de la vivienda?

En las sentencias ya se fija que esos importes serán debidos por el inquilino y por lo tanto sin mayor trámite que su petición en forma podrán ser reclamados, sin necesidad de iniciar otro juicio declarativo.

¿Se consigue cobrar la deuda que deja el inquilino?

Normalmente a corto plazo no, si bien a medio plazo suelen cobrarse entre un 40% y un 50% de las deudas.

Lo habitual, salvo en casos en los que estemos con morosos profesionales, es que el inquilino pase por una situación económica complicada, con el paso del tiempo muchos de ellos, vuelven a obtener ingresos legales, por lo que en el momento que dispongan de ingresos que superen el salario mínimo podrá comenzarse a embargar el porcentaje fijado legalmente. 

 

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23 de Septiembre, 2010    Abogados en Valencia Capital - Consulta

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09 de Mayo, 2010    Desahucios por Falta de Pago de la Renta Abogados

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AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE MADRID

 

DON FERNANDO ________________, Procurador de los Tribunales y de DON SEBASTIÁN , mayor de edad, con D.N.I. nº ______________ y domicilio en Alcalá de Henares, Calle ____________, nº 2, representación que acredito con la copia del poder general para pleitos que se adjunta como Documento nº 1, asistido por el Letrado de Madrid, Don José Valero Alarcón, Colegiado 59._____, con despacho profesional en Madrid, Calle Embajadores 206, Duplicado 1º B y Telf. 91 530 96 95, ante el Juzgado comparezco y, como más procedente en Derecho sea, DIGO:

 

 

 

 

José Valero Alarcón, Abogado ejerciente desde 1996, Experto en Derecho Penal y Procesos de Desahucio - 91 530 96 95

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Que en la antedicha representación, por medio del presente escrito formulo DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO VERBAL, ACUMULANDO ACCION DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO Y RECLAMACION DE RENTAS, frente a DON ANTONIO ______________, mayor de edad, con N.I.E. nº ____________-M y domicilio a efectos del cumplimiento del contrato de arriendo, el de la vivienda arrendada, sita en Madrid, Calle _______________, puerta C, C.P. 28043.

Se articula la presente petición en los siguientes

 HECHOS

PRIMERO.- Mi representado Don SEBASTIÁN  www.QuieroAbogado.com, es propietario de la vivienda sita en Madrid, Calle _________________.

            Es acreditado este hecho con copia de la Escritura de Compraventa, otorgada el día 12 de Agosto de 1997, ante el Sr. Notario Don ________________, bajo el número 2.426 de su protocolo, que se une como Documento nº 2.

SEGUNDO.- El 12 de Febrero de 2002, mi representado suscribió contrato de arriendo del citado inmueble con DON ANTONIO __________________, ocupando la vivienda ese mismo día. Se une como Documento nº 3, copia del contrato de arriendo.

            El 26 de Enero de 2008, al haberse comprobado una defectuosa actualización del IPC, ambas partes acordaron regularizar la situación conforme a los pactos suscritos en el documento adjuntado al número 4, por el que se prorrogaba el arriendo por un año más, quedando establecida la renta tras los indicados ajustes en la suma mensual del OCHOCIENTOS TREINTA Y TRES EUROS CON SEIS CÉNTIMOS (833,6 €), que una vez practicada la correspondiente actualización en Febrero de 2010, queda fijada en un importe mensual de OCHOCIENTOS CUARENTA EUROS (840,00 €/,mes), implicando un monto anual de DIEZ MIL OCHENTA EUROS (10.080,00 €)

            Conforme a lo pactado en la cláusula octava el arrendatario correrá con los gastos de luz, agua, gas y otros suministros.

TERCERO.- Don Antonio _____________________ no ha cumplido con las obligaciones asumidas en el contrato de arriendo, adeudando a fecha de interposición de la presente demanda en concepto de rentas, la suma total de CINCO MIL QUINIENTOS SESENTA Y CINCO EUROS CON VEINTE CÉNTIMOS DE EURO (5.565,20 €), conforme al siguiente detalle:

Fecha

 

Concepto

Importe

 

AÑO 2008

 

 

 

 

 

 

 

 

 

07/07/2008

jul-08

Renta Mensual

833,60 €

 

22/07/2008

 

Abono Parcial

-430,00 €

 

01/08/2008

 

Abono Parcial

-400,00 €

 

07/08/2008

ago-08

Renta Mensual

833,60 €

 

02/09/2008

Septiembre

Pago íntegro

-830,00 €

 

07/09/2008

sep-08

Renta Mensual

833,60 €

 

18/09/2008

 

Atrasos

-200,00 €

 

03/10/2008

Octubre

Pago íntegro

-830,00 €

 

07/10/2008

oct-08

Renta Mensual

833,60 €

 

03/11/2008

Noviembre

Pago íntegro

-830,00 €

 

07/11/2008

nov-08

Renta Mensual

833,60 €

 

14/11/2008

 

Atrasos

-600,00 €

 

07/12/2008

dic-08

Renta Mensual

833,60 €

 

17/12/2008

 

Abono Parcial

-70,00 €

 

30/12/2008

 

Abono Parcial

-200,00 €

 

Total Adeudado 2008

 

 

611,60 €

 

 

 

 

 

AÑO 2008

 

 

 

 

05/01/2009

 

Abono Parcial

-150,00 €

 

07/01/2009

ene-09

Renta Mensual

833,60 €

 

16/01/2009

 

Abono Parcial

-100,00 €

 

23/01/2009

 

Abono Parcial

-80,00 €

 

03/02/2009

 

Abono Parcial

-150,00 €

 

04/02/2009

 

Abono Parcial

-80,00 €

 

07/02/2009

feb-09

Renta Mensual

840,00 €

Actualización Renta

06/02/2009

 

Abono Parcial

-700,00 €

 

07/03/2009

mar-09

Renta Mensual

840,00 €

 

09/03/2009

 

Abono Parcial

-140,00 €

 

03/04/2009

Abril

Pago íntegro

-840,00 €

 

07/04/2009

abr-09

Renta Mensual

840,00 €

 

07/05/2009

may-09

Renta Mensual

840,00 €

 

12/05/2009

 

Abono Parcial

-190,00 €

 

13/05/2009

 

Abono Parcial

-650,00 €

 

07/06/2009

jun-09

Renta Mensual

840,00 €

 

08/06/2009

 

Abono Parcial

-300,00 €

 

12/06/2009

 

Abono Parcial

-150,00 €

 

17/06/2009

 

Abono Parcial

-190,00 €

 

30/06/2009

 

Abono Parcial

-100,00 €

 

07/07/2009

jul-09

Renta Mensual

840,00 €

 

14/07/2009

 

Abono Parcial

-100,00 €

 

15/07/2009

 

Abono Parcial

-100,00 €

 

17/07/2009

 

Abono Parcial

-100,00 €

 

21/07/2009

 

Abono Parcial

-100,00 €

 

23/07/2009

 

Abono Parcial

-100,00 €

 

27/07/2009

 

Abono Parcial

-100,00 €

 

04/08/2009

 

Abono Parcial

-100,00 €

 

07/08/2009

ago-09

Renta Mensual

840,00 €

 

07/08/2009

 

Abono Parcial

-80,00 €

 

10/08/2009

 

Abono Parcial

-60,00 €

 

26/08/2009

 

Abono Parcial

-50,00 €

 

27/08/2009

 

Abono Parcial

-50,00 €

 

28/08/2009

 

Abono Parcial

-50,00 €

 

01/09/2009

 

Abono Parcial

-50,00 €

 

03/09/2009

 

Abono Parcial

-50,00 €

 

04/09/2009

 

Abono Parcial

-50,00 €

 

07/09/2009

sep-09

Renta Mensual

840,00 €

 

08/09/2009

 

Abono Parcial

-100,00 €

 

15/09/2009

 

Abono Parcial

-100,00 €

 

17/09/2009

 

Abono Parcial

-40,00 €

 

22/09/2009

 

Abono Parcial

-100,00 €

 

23/09/2009

 

Abono Parcial

-50,00 €

 

24/09/2009

 

Abono Parcial

-50,00 €

 

28/09/2009

 

Abono Parcial

-50,00 €

 

05/10/2009

 

Abono Parcial

-100,00 €

 

06/10/2009

 

Abono Parcial

-70,00 €

 

07/10/2009

oct-09

Renta Mensual

840,00 €

 

07/10/2009

 

Abono Parcial

-50,00 €

 

09/10/2009

 

Abono Parcial

-40,00 €

 

13/10/2009

 

Abono Parcial

-150,00 €

 

14/10/2009

 

Abono Parcial

-50,00 €

 

15/10/2009

 

Abono Parcial

-70,00 €

 

19/10/2009

 

Abono Parcial

-100,00 €

 

21/10/2009

 

Abono Parcial

-100,00 €

 

26/10/2009

 

Abono Parcial

-40,00 €

 

29/10/2009

 

Abono Parcial

-50,00 €

 

03/11/2009

 

Abono Parcial

-50,00 €

 

07/11/2009

nov-09

Renta Mensual

840,00 €

 

10/11/2009

 

Abono Parcial

-100,00 €

 

17/01/2009

 

Abono Parcial

-100,00 €

 

18/11/2009

 

Abono Parcial

-50,00 €

 

20/11/2009

 

Abono Parcial

-50,00 €

 

23/11/2009

 

Abono Parcial

-100,00 €

 

25/11/2009

 

Abono Parcial

-60,00 €

 

02/12/2009

 

Abono Parcial

-120,00 €

 

07/12/2009

dic-09

Renta Mensual

840,00 €

 

07/12/2009

 

Abono Parcial

-160,00 €

 

09/12/2009

 

Abono Parcial

-100,00 €

 

11/12/2009

 

Abono Parcial

-150,00 €

 

15/12/2009

 

Abono Parcial

-150,00 €

 

17/12/2009

 

Abono Parcial

-50,00 €

 

22/12/2009

 

Abono Parcial

-50,00 €

 

24/12/2009

 

Abono Parcial

-50,00 €

 

29/12/2009

 

Abono Parcial

-100,00 €

 

Total Adeudado 2009

 

 

2.363,60 €

 

 

 

 

 

Año 2010

 

 

 

 

07/01/2010

ene-10

Renta Mensual

840,00 €

 

07/01/2010

 

Abono Parcial

-100,00 €

 

13/01/2010

 

Abono Parcial

-90,00 €

 

01/02/2000

 

Abono Parcial

-50,00 €

 

02/02/2010

 

Abono Parcial

-50,00 €

 

03/02/2010

 

Abono Parcial

-50,00 €

 

07/02/2010

feb-10

Renta Mensual

840,00 €

 

08/02/2010

 

Abono Parcial

-50,00 €

 

10/02/2010

 

Abono Parcial

-100,00 €

 

23/02/2010

 

Abono Parcial

-100,00 €

 

24/02/2010

 

Abono Parcial

-40,00 €

 

07/03/2010

mar-10

Renta Mensual

840,00 €

 

10/03/2010

 

Abono Parcial

-100,00 €

 

15/03/2010

 

Abono Parcial

-50,00 €

 

17/03/2010

 

Abono Parcial

-50,00 €

 

24/03/2010

 

Abono Parcial

-100,00 €

 

29/03/2010

 

Abono Parcial

-50,00 €

 

05/04/2010

 

Abono Parcial

-100,00 €

 

07/04/2010

abr-10

Renta Mensual

840,00 €

 

Pagos Varios

Desde el 05/04/2010

 

 

- 530,00 €

 

07/05/2010

Mayo-10

Renta Mensual

840,00 €

 

 

 

 

 

Total Adeudado 2010

 

 

2.590,00 €

 

 

 

 

 

Suma Total de la Deuda Generada

5.565,20 €

 

            Se une como documento nº 5 listado de movimientos bancarios del periodo reseñado de la cuenta abierta en la entidad ___________ en la que se efectúa el pago de la renta mensual, comprensivo de los pagos efectuados hasta el día 5 de abril de 2010.

CUARTO.- A la vista del comportamiento del inquilino, el propietario de la vivienda ha requerido en múltiples ocasiones el pago puntual e íntegro de la renta, peticiones que ha efectuado verbalmente sin que haya cursado requerimiento fehaciente alguno y las que evidentemente no han tenido el efecto pretendido.

QUINTO.- Que al instarse en la presente demanda el desahucio de la vivienda, acumulándose la reclamación de las rentas debidas, indicamos que una anualidad de renta asciende a la suma de DIEZ MIL OCHENTA EUROS (10.080 €), al ser OCHOCIENTOS CUARENTA EUROS (840 €) la renta mensual vigente.

            SEXTO.- El inquilino no ha facilitado domicilio diferente al de la vivienda alquilada en el que cursar notificaciones.

            A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes 

 

FUNDAMENTOS DE DERECHO

 

I. Competencia territorial. A tenor de lo dispuesto en el apartado 7º del artículo 52 de la LEC, debe conocer de la presente demanda el Juzgado de Primera Instancia de Madrid que por reparto corresponda, al radicar la finca en este partido judicial.

IICapacidad procesal. Son capaces ambas partes, de conformidad con lo prevenido en los artículos 6.1.1º y 7.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

 III. Postulación y defensa: Comparece esta parte representada por procurador y asistida por letrado, ambos en ejercicio, representación que queda documentada con el poder general aportado al Documento nº 1, dando cumplimiento a lo requerido en los artículos 23 y 31de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

            En cuanto a la designación de profesionales, en el caso de solicitar la parte demandada beneficio de justicia gratuita, le son de aplicación:

-        Artículo 33.4 de la L.E.C., en su redacción dada por la Ley 19/2009, de 23 de Noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler, que dispone: “En los juicios a los que se refiere el apartado anterior, el demandado deberá solicitar el reconocimiento del derecho de asistencia jurídica gratuita o interesar la designación de abogado y procurador de oficio dentro de los tres días siguientes al de la notificación de la demanda. Si la solicitud se realizara en un momento posterior, la falta de designación de abogado y procurador por los colegios profesionales no suspenderá la celebración del juicio, salvo en los supuestos contemplados en el párrafo segundo del artículo 16 de la Ley 1/1996, de 10 de enero, de Asistencia Jurídica Gratuita.”

 

-        Disposición Adicional 5ª. 3. 2ª de la L.E.C. (vigente desde el día 15 de enero de 2004): “Así mismo la citación expresará que, si el demandado solicita el reconocimiento del derecho de asistencia jurídica gratuita o interesa la designación de abogado y procurador de oficio en el caso del Art. 33.2 deberá instarlo en el plazo de tres días desde la recepción de la citación”.  

IV. Legitimación: Tiene la activa mi representado, de conformidad a lo establecido en el artículo 10 de la citada Ley Procesal, por ser el propietario de la vivienda alquilada.

            Ostentando el demandado la pasiva en su condición de arrendatario y deudor de las cantidades reclamadas.

V. Procedimiento: Corresponde tramitar el presente procedimiento por los cauces del Juicio Verbal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 250.1.1º de la L.E.C, que indica que se sustanciarán por este procedimiento las demandas que tengan su fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, con las particularidades expresadas en la propia ley procesal.

            Son aplicables al presente asunto las modificaciones introducidas por la Ley 19/2009, de 23 de Noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, al ser norma en vigor a fecha de presentación de esta demanda.

- Domicilio de la parte demandada.- Debe ser considerado el de la vivienda arrendada, tal y como expresamente dispone en los artículos 155. 3, párrafo segundo y 164 de la LEC, en su redacción dada por la Ley 19/2009, de 23 de Noviembre, por lo que de no ser hallado en el mismo al intentar notificar la demanda y el auto de admisión a trámite de la misma, será preciso, sin más trámites, fijar cédula de citación en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial o Juzgado.

Artículo 440.3  de la Ley de Enjuiciamiento Civil

“3. En los casos de demandas de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, se indicará, en su caso, en la citación para la vista, la posibilidad de enervar el desahucio conforme a lo establecido en el apartado 4 del artículo 22 de esta Ley, así como, si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el apartado 3 del artículo 437, que la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21, a cuyo fin se otorgará un plazo de cinco días al demandado para que manifieste si acepta el requerimiento.

En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en la citación que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia, el sexto día siguiente a contar del señalado para la vista. Igualmente, en la resolución de admisión se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá producirse antes de un mes desde la fecha de la vista, advirtiendo al demandado que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.”

Artículo 444.1  de la Ley de Enjuiciamiento Civil

"Reglas especiales sobre contenido de la vista.

Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación."

Artículo 447.1  de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

“1. Practicadas las pruebas si se hubieren propuesto y admitido, o expuestas, en otro caso, las alegaciones de las partes, se dará por terminada la vista y el Tribunal dictará sentencia dentro de los 10 días siguientes. Se exceptúan los juicios verbales en que se pida el desahucio de finca urbana, en que la sentencia se dictará en los cinco días siguientes, convocándose en el acto de la vista a las partes a la sede del Tribunal para recibir la notificación, que tendrá lugar el día más próximo posible dentro de los cinco siguientes al de la sentencia.

Sin perjuicio de lo anterior, en las sentencias de condena por allanamiento a que se refieren los apartados 3 de los artículos 437 y 440, en previsión de que no se verifique por el arrendatario el desalojo voluntario en el plazo señalado, se fijará con carácter subsidiario día y hora en que tendrá lugar, en su caso, el lanzamiento directo del demandado, que se llevará a término sin necesidad de ulteriores trámites en un plazo no superior a 15 días desde la finalización de dicho periodo voluntario. Del mismo modo, en las sentencias de condena por incomparecencia del demandado, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada sin más trámite.”

Artículo 497.2, último párrafo  de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

“Cuando se trate de sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandado citado en forma no hubiera comparecido en la fecha o en el plazo señalado en la citación, la notificación se hará por medio de edictos fijando copia de la sentencia en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial.”

Artículo 549, 3 y 4  de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

“3. En la sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, la solicitud de su ejecución en la demanda de desahucio será suficiente para la ejecución directa de la sentencia sin necesidad de ningún otro trámite para proceder al lanzamiento en el día y hora señalados en la propia sentencia o en la fecha que se hubiera fijado al ordenar la citación al demandado.

4. El plazo de espera legal al que se refiere el artículo anterior no será de aplicación en la ejecución de resoluciones de condena de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, que se regirá por lo previsto en tales casos.”

Artículo 703,4  de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

“4. Si con anterioridad a la fecha fijada para el lanzamiento, en caso de que el título consista en una sentencia dictada en un juicio de desahucio de finca urbana, se entregare la posesión efectiva al demandante, acreditándolo el arrendador ante el Secretario judicial encargado de la ejecución, se dictará decreto declarando ejecutada la sentencia y cancelando la diligencia, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta del estado en que se encuentre la finca.”

VI. Acciones que se ejercitan. Se acumulan en el presente procedimiento simultáneamente la acción de RESOLUCIÓN DEL CONTRATO y RECLAMACIÓN RENTAS, en base al artículo 438.3 regla 3ª  de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que otorga esta facultad en el juicio verbal, cuando se trate de juicios de desahucio de finca por falta de pago, con independencia de la cantidad que se reclame.

            La acción de resolución del arrendamiento es la del artículo 27.2 a)  de la Ley de Arrendamientos Urbanos que faculta al arrendador a resolver de pleno derecho el contrato por falta de pago de la renta.

            La acción del artículo 27.1  de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación.

            Igualmente se ejercita la acción del artículo 1555.1 Código Civil, tendente al cobro de las rentas debidas y no pagadas, con los intereses que se establecen en el artículo 1108   del mismo cuerpo legal.  Importes a los que deberán adicionarse los que resultaren impagados en el futuro, al tratarse de rentas periódicas, conforme autoriza el artículo 220 de la Lec.

VII. La cuantía de esta demanda se fija, de acuerdo con lo dispuesto en la regla 9 del artículo 251 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la suma de DIEZ MIL OCHENTA EUROS (10.080 €), por ser coincidente con una anualidad de renta y superior a las sumas debidas (Regla 2, del artículo 252 Lec.).

VIII. Fundamentos Jurídico materiales 

A)  Respecto de la Acción de Desahucio ejercitada, corresponde aplicar los siguientes preceptos:

            Artículo primero de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en cuanto normativa de aplicación al presente contrato de arriendo, por estar comprendido el negocio celebrado en su artículo 2, que literalmente dispone:

"1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

            Está facultado mi patrocinado a instar la resolución contractual a tenor de lo dispuesto en el artículo 27.2 a)  de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que expresa:

"2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario."

            Posibilidad ya preestablecida con anterioridad en el artículo 1569.2  del Código Civil, que con un contenido similar dispone:

"El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:

2) Falta de pago en el precio convenido."

            B) Respecto a la Enervación de la Acción, tiene esta facultad el arrendatario al no haber cursado esta parte un requerimiento fehaciente, cumpliéndose el requisito de procedibilidad expresado en el Artículo 439.3  de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuyo tenor literal es:

"3. No se admitirán las demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario si el arrendador no indicare las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del desahucio."

            Puede por tanto el inquilino puede abonar las rentas y continuar en el uso de la vivienda, si lo hiciere antes de la vista.

            C) Reclamación de Rentas debidas a fecha de interposición de la Demanda.

            El artículo 1091, dispone que: “Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos.” Obligación también especificada legalmente en el artículo 1.551.1 del Código Civil.

            Deberá ser impuesto a la parte demandada el interés legal del dinero desde la interposición de la demanda, al haber incurrido en mora el demandado a tenor de lo dispuesto en el Art. 1.100 en relación con el 1.108, ambos del Código Civil, precepto éste, que dispone que:

“Si la obligación consistiere en el pago de una cantidad de dinero, y el deudor incurriere en mora, la indemnización de daños y perjuicios, no habiendo pacto en contrario, consistirá en el pago de los intereses convenidos, y a falta de convenio, el interés legal.  Desde que fuere dictada sentencia, corresponderá también la aplicación del interés legal incrementado en dos puntos hasta el completo pago de la deuda.

            D) Condena de Futuro respecto de las Rentas que dejare de Abonar el arrendatario hasta la efectiva entrega de la vivienda de forma voluntaria o mediante el lanzamiento judicial.

            La presente petición se consiente en el artículo 220 de la Lec, que dispone que: "cuando se reclame el pago de intereses o de prestaciones periódicas, la sentencia podrá incluir la condena a satisfacer los intereses o prestaciones que se devenguen con posterioridad al momento en que se dicte".

            Expresándose en el apartado 2 del indicado precepto, en su redacción dada por la Ley 19/2009, de 23 de Noviembre, que:

            “En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia incluirá la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda”

            Esta parte interesará expresamente la condena de rentas futuras, indicando que el importe de la última mensualidad asciende a la cantidad de OCHOCIENTOS CUARENTA EUROS.

IX.- CONDONACION DE LA DEUDA.-  La parte actora se compromete a condonar la  totalidad de la deuda, si desalojara la vivienda en el plazo de 16 días desde su recepción. (Art. 437.3 de la Lec.)

X. Costas: Serán impuestas a los demandados, conforme al art. 394.1  de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en virtud del principio objetivo de vencimiento, inclusive en el supuesto de que fuera enervada la acción..

Por todo ello,

SUPLICO AL JUZGADO, que teniendo por presentado este escrito de demanda junto con los documentos acompañantes y sus copias, se sirva admitirla, y se me tenga por parte en la representación indicada, y por interpuesta DENANDA DE JUICIO DECLARATIVO VERBAL DE DESAHUCIO POR IMPAGO DE RENTAS Y RECLAMACION DE RENTAS contra ANTONIO _____________________,  se acuerde el traslado de la copias, señalándose día y hora para la celebración de la vista y notificación de sentencia, con citación del demandado en el domicilio expresado, en la forma y plazo legalmente establecido, apercibiéndole que en caso que no asistiera a la celebración de la vista, se le declarará en rebeldía, y previa la tramitación legal oportuna sea dictada sentencia con los siguientes pronunciamientos:

Primero: Declare resuelto el contrato de arrendamiento, por impago de rentas, suscrito el día 12 de febrero de 2002, prorrogado el día 28 de enero de 2008, sobre la vivienda sita en Madrid, Calle __________________, puerta C.

Segundo: Condene al demandado a dejar libre y expedita la mencionada finca a disposición de la actora, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en plazo legal.

Tercero: Se condene solidariamente a Don Antonio ____________al pago de la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS SESENTA Y CINCO EUROS CON VEINTE CÉNTIMOS DE EURO (5.565,20 €) por rentas debidas e impagadas a fecha de interposición de la presente demanda.

Cuarto.-  Se condene a Don Antonio ____________________ a satisfacer las rentas debidas que devenguen con posterioridad a la presentación de esta demanda hasta la entrega efectiva de la vivienda, a razón de OCHOCIENTOS CUARENTA EUROS MENSUALES, importe de la última mensualidad incluida en la presente reclamación.

Quinto: Sean impuestas las costas del presente procedimiento al demandado.

PRIMER OTROSÍ DIGO, que el arrendatario ostenta la facultad de enervar la presente acción, de conformidad con lo dispuesto en el art. 439.3  de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con lo dispuesto en el art. 22.4  del mencionado texto legal.

SUPLICO AL JUZGADO tenga por hecha la anterior manifestación, haciendo las correspondientes prevenciones legales.

SEGUNDO OTROSÍ DIGO que, al amparo de lo previsto en el art. 440.3  LEC, en su redacción dada por la Ley 19/2009, de 23 de Noviembre, se solicita que en el auto de admisión de la demanda se fije la fecha en la que tendrá lugar el lanzamiento, a fin de que celebrada la vista y dictada sentencia, de ser esta condenatoria, no se produzcan retrasos en la ejecución y tengan conocimiento el demandado con la presentación de demanda y su admisión por el órgano judicial de la fecha en la que se procederá a la ejecución forzosa de la sentencia de no abandonarla voluntariamente con entrega de llaves al actor o su depósito en el juzgado tras el dictado de la sentencia. Fijándose además en este auto, que queda citado para recibir la notificación de la sentencia, el sexto día hábil siguiente a contar del señalado para la vista, advirtiéndole que en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.

DE NUEVO SUPLICO AL JUZGADO. Que tenga por efectuada la antecedente petición, efectuando los requerimientos, advertencias y emplazamientos necesarios para su correcto cumplimiento.

TERCER OTROSÍ DIGO, que habiendo entrado en vigor el día 28 de Diciembre de 2009, la ley 19/2009, de 23 de Noviembre, interesamos expresamente que se advierta a la parte demandada, conforme se dispone en el artículo 33.4 de la Lec, que deberá solicitar, si así les conviniere, el reconocimiento del derecho a asistencia jurídica gratuita o interesar la designación de abogado y procurador de oficio dentro de los tres días siguientes al de la notificación de la demanda, con las restantes prevenciones expresadas en el indicado precepto, para el caso de ser posterior su solicitud.

AL JUZGADO DE NUEVO SUPLICO, que haga constar de manera expresa en la citación el plazo de tres días que se confiere al demandado para solicitar en su caso el beneficio de justicia gratuita o la designación de Abogado y Procurador de Oficio desde la recepción de la demanda, sin que solicitud posterior pueda implicar la suspensión de la vista.Desde que se apruebe el actual Proyecto de Ley sobre medidas de fomento del alquiler que modifica el art. 440.3 LEC no hará falta solicitar la ejecución de la sentencia en la forma prevista en el art. 549 LEC, sino que fijada la fecha en el auto de admisión y firme la sentencia se lanzará al inquilino en la fecha que se indicó en el auto inicial.

CUARTO OTROSÍ DIGO: Que conforme a lo autorizado en el artículo 437.3 de la Lec, en su redacción dada por la Ley 19/2009, interesamos expresamente, para el caso de ser dictada sentencia estimatoria de nuestra pretensión resolutoria del contrato, SE EJECUTE LA SENTENCIA SIN NECESIDAD DE ULTERIOR PETICION, procediéndose al lanzamiento del demandado en la fecha y hora que se fije por el Juzgado a los efectos señalados en el apartado 3 del artículo 549 y sin que sea preciso plazo de espera para materializar el lanzamiento, conforme dispone el apartado 4 del indicado precepto.

SUPLICO DE NUEVO AL JUZGADO, que tenga por interesada la ejecución del desahucio para el caso de ser dictada sentencia estimatoria de nuestra pretensión resolutoria.

QUINTO OTROSÍ DIGO,  que habiéndose comprometido mi poderdante a condonar la totalidad de la deuda, si la parte demandada abandonara la vivienda en el plazo de 16 días desde la recepción de esta demanda, al amparo de lo dispuesto en los artículos 437.3 y 440.3,

SUPLICO AL JUZGADO, le sea concedido en el auto de admisión de la demanda el plazo de 5 días para que indique si es aceptada esta propuesta.

SEXTO OTROSÍ DIGO que, al amparo del art. 231  LEC esta parte manifiesta su voluntad de corregir cualquier defecto de carácter procesal en que pudiera haber incurrido.

SUPLICO AL JUZGADO. Tenga por hecha la anterior manifestación.

            Es Justicia que para principal y otrosíes se solicita en Madrid a diez de mayo de Febrero de dos mil diez.

 

 

 

            Fdo. José Valero Alarcón                              Fdo. Fernando __________

            Abogado, Col. 59.                                                        Procurador

 

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AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE __________________

 

DON/DOÑA________________________, Mayores de edad, con D.N.I. número____________ y domicilio en _________, Calle ________________ número __, piso _________, asistido por el Letrado del I.C.A.M., Don José Valero Alarcón, Colegiado 59.794, con despacho profesional en Madrid, Calle Embajadores 206, Duplicado 1º B, Telf. 91 530 96 95, ante el Juzgado comparecemos y más procedente sea en Derecho, DECIMOS:

 

 

 

José Valero Alarcón, Abogado ejerciente desde 1996, Experto en Derecho Penal y Procesos de Desahucio - 91 530 96 95

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Que por medio del presente escrito deducimos PETICION INICIAL DE JUICIO MONITORIO, DERIVADO DEL IMPAGO DE LA DE LA RENTA correspondiente al arriendo de la vivienda/local, sito en ___________, Calle ___________ nº __.

            Instamos la presente petición frente a DON/DOÑA________________, mayor de edad, con DNI nº __________, teléfono _____________ y  con domicilio en ___________, Calle ___________ nº ___   petición que se articula conforme a los siguientes,

HECHOS

PRIMERO.- Que el solicitante es propietario de la vivienda/local sito en la Calle _______, nº ___, piso _____, de ___________. Extremo que acredito con copia de la escritura de ________________, cuya copia adjunto como Documento nº 1.

SEGUNDO.- Con fecha ___ de ____ de _____, el que comparece suscribió con el ahora demandado, contrato de alquiler sobre el inmueble sito en ______________, Calle __________, nº ___, piso/local____.

            Como es de ver en el contrato de arriendo que vincula a las partes, el arrendador viene obligado a abonar la renta por meses adelantados dentro de los primeros ___ días de cada mes (Condición __________). Uno como Documento nº 2, copia del contrato de arriendo.

            Estando a día ___ de _________ de 2010, el arrendatario adeuda en concepto de rentas, el importe total de ________________ EUROS, correspondientes a las mensualidades de los meses comprendidos entre ____ y ________ de 20__, se adjuntan para acreditar lo expuesto los Recibos impagados:

-        Documento nº 3.- Recibo del mes de _____ por ______ €.

-        Documento nº 4.- Recibo del mes de ______ por _____ €.

-        Documento nº 5.- Recibo del mes de _______ por _____ €.

             

TERCERO.- Por lo expuesto, la cuantía de la presente reclamación asciende a EUROS (______ €)

            A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes,

 

FUNDAMENTOS DE DERECHO

 

I

 

COMPETENCIA TERRITORIAL.-  Corresponde al Juzgado al que se dirige la presente petición, por radicar en su partido el domicilio del demandado conforme a lo dispuesto en el artículo 813 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

II

 

PROCEDIMIENTO.- El artículo 812.1.2ª de la LEC, permite plantear la presente reclamación por los cauces del proceso monitorio, por ser los recibos acompañados  soportes que habitualmente documentan los créditos que ostenta el arrendador frente al arrendatario, cifrándose la cuantía por debajo de 30.000 euros.

 

III

 

LEGITIMACIÓN ACTIVA Y PASIVA.- Corresponde legitimación activa al solicitante por ser el Arrendador del Piso/Local Comercial alquilado y al demandado en su calidad de arrendatario incumplidor en el pago de la renta.

IV 

FONDO.- Es obligación del inquilino abonar la renta pactada, así expresamente se dispone en el Artículo 1555.1 del Código Civil

“El arrendatario está obligado:

1)     A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos”

V

APLICABILIDAD de la  LEY 19/2009, de 23 de Diciembre de 2009, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética, para el caso de efectuarse oposición a la presente petición inicial de juicio monitorio, que deberá seguir los cauces del Juicio Verbal, independientemente de la cuantía reclamda, pues así expresamente se dispone en el nuevo apartado 3 añadido al artículo 818, que literalmente dispone:

“3. En todo caso, cuando se reclamen rentas o cantidades debidas por el arrendatario de finca urbana y éste formulare oposición, el asunto se resolverá definitivamente por los trámites del juicio verbal, cualquiera que fuere su cuantía”

Este artículo ha cobrado vigencia el día 24 de diciembre de 2009.

 

En su virtud,

 

SUPLICO AL JUZGADO, que teniendo por presentado este escrito, con los documentos que lo acompañan y sus copias, tenga por formulada la PETICIÓN INICIAL DE JUICIO MONITORIO sobre incumplimiento de la obligación del pago de la renta y previa la tramitación legal pertinente sea requerido a Don __________________ el abono de las cantidades reclamadas, que ascienden a ________________ EUROS (_________ €), y de no hacer caso al citado requerimiento, en su día se despache ejecución contra el mismo por el indicado importe.

 

Que para el caso de oponerse, se convoque a las partes a juicio verbal.

OTROSÍ DIGO: que a efectos de notificaciones designo el despacho profesional del letrado de la comunidad, Don José Valero Alarcón, sito en la Calle Embajadores 206, Duplicado 1º B de Madrid, C.P. 28.045.

 

DE NUEVO SUPLICO AL JUZGADO que teniendo por efectuada la anterior designación acuerde efectuar las comunicaciones y notificaciones en el domicilio designado.

 

          Es Justicia que respetuosamente se solicita en _________ a veintiocho de __________ de dos mil ______.

 

 

Fdo. Don/Doña________________                                   Fdo. José Valero Alarcón

                                                                  Abogado, Colegiado 59._____ del I.C.A.M.

 

NOTA: ESTA PETICIÓN LA PUEDE CURSAR DIRECTAMENTE EL PROPIETARIO SIN NECESIDAD DE CONTRATA NI A ABOGADO NI A PROCURADOR. SIEMPRE ES CONVENINETE ESTAR ASESORADO POR LETRADO, PERO EN ESTE CASO CUALQUIER PROPIETARIO PUEDE PLANTEAR ESTA RECLAMACION INICIAL.

SI EL INQUILINO NO ABONARE EL IMPORTE DEBIDO PARA LA EJECUCION DE LA RESOLUCION QUE SE DICTE, SIEMPRE QUE SUPUERE LOS 900 EUROS ES NECESARIA LA DEMANDA FIRMADA POR ABOGADO Y PROCURADOR.

 

 

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08 de Agosto, 2009    Actualización de rentas alquiler

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27 de Julio, 2009    Desahucios por Falta de Pago de la Renta Abogados

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 AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE MADRID

 

DON ______________________________, Procurador de los Tribunales y de DOÑA FRANCISCA ____________________, mayor de edad, con D.N.I. nº ____________________ y domicilio en ___________________________________________, representación que acredito con la copia del poder general para pleitos que se adjunta como Documento nº 1, asistido por el Letrado de Madrid, Don José Valero Alarcón, Colegiado 59.794 y despacho profesional en Madrid, Calle Embajadores 206, Duplicado 1º B, con Telf. 91 530 96 98, ante el Juzgado comparezco y, como más procedente en Derecho sea, DIGO:

Que en la antedicha representación, por medio del presente escrito formulo DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO VERBAL ACUMULANDO ACCION DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA Y RECLAMACION DE RENTAS, frente a DON FRANCISCO ________________, mayor de edad, con DNI nº ______________ y domicilio a efectos del presente contrato en Madrid, Calle _________________ y con número de teléfono ___________. Se articula la presente petición en los siguientes

 HECHOS

PRIMERO.- Doña _____________, es propietaria de la vivienda sita en Madrid, Calle _____________ nº 1, 2º E, extremo que se acredita con fotocopia de la Escritura de Adjudicación de Herencia que se aporta como Documento nº 2.

 

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            SEGUNDO.- El día 1 de Abril de 2009, con la intermediación de su hijo Don ____________________, celebró contrato de arrendamiento del citado inmueble con Don Francisco _______________, ocupando la vivienda el demandado en ese mismo día. Así consta en la Estipulación 1ª del contrato de arriendo, cuyo original, se une como Documento nº 3.

            Se pacto el uso de la vivienda por el plazo de un año con la prórroga forzosa imperativa establecida en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos.

            Se fijó como renta mensual la cantidad de SETECIENTOS EUROS (700 €), pagaderos dentro de los ocho primeros días de cada mes, mediante su ingreso en la cuenta de Caja Madrid nº ________________.

            TERCERO.- El arrendatario ha dejado de pagar las rentas correspondientes al alquiler de la citada vivienda desde el mes de junio del presente año, adeudando por tanto esa mensualidad y la corriente de julio, en la que tampoco ha efectuado ingreso alguno, ascendiendo lo debido a MIL CUATROCIENTOS EUROS (1.400 €).

CUARTO.- Ante el primer impago, mi patrocinada remitió burofax con acuse de recibo y certificación de texto rogándole el abono de la renta, requerimiento que fue recibido en el Domicio alquilado por una de sus ocupantes. Acreditamos este requerimiento con su copia certifica y acuse de recibo que se adjunta como Documentos números 4 y 5.

QUINTO.- Al no haber transcurrido dos meses desde el requerimiento efectuado, hemos de hacer ver, conforme a lo establecido en el artículo 22.4  de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que el arrendatario puede enervar la presente acción de desahucio mediante el pago o consignación de las cantidades reclamadas en la demanda y las que adeude en el momento del pago que de lugar a la enervación de la acción, al ser esta la primera acción judicial de desahucio que se entabla. En caso contrario:

QUINTO.- Se hace constar que en junio de 2003 esta parte interpuso ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de esta capital demanda de desahucio por falta de pago de la renta contra el arrendatario, autos número 123/2003, en la que DON SEBASTIÁN GARCÍA LOSADA, procedió a enervar la acción poniendo a disposición de mi representado en el juzgado la cantidad reclamada: mil trescientos (1.300) euros, con anterioridad a la celebración de la vista, haciendo uso del derecho que le confiere el artículo 22.4 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil. Se aporta como documento nº4 la papeleta de demanda y testimonio del acto, designando a los mismos efectos los libros del Juzgado.

            A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes 

 

FUNDAMENTOS DE DERECHO

 

I. Competencia territorial. A tenor de lo dispuesto en el apartado 7º del artículo 52 de la LEC, debe conocer de la presente demanda el Juzgado de Primera Instancia de Madrid que por reparto corresponda, al radica la finca en este partido judicial.

IICapacidad procesal. Son capaces ambas partes, de conformidad con lo prevenido en los artículos 6.1.1º y 7.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

 III. Postulación y defensa: Comparece esta parte representada por el procurador que suscribe y asistida por letrado Don José Valero Alarcón, ambos en ejercicio, representación que queda documentada con el poder general aportado al Documento nº 1, dando cumplimiento a lo requerido en los artículos 23 y 31art.23 EDL 2000/77463  art.31 EDL 2000/77463  de la Ley de Enjuiciamiento Civil 

IV. Legitimación: Tiene la activa mi representada, de conformidad a lo establecido en el artículo 10 de la citada Ley Procesal, por ser la propietaria de la vivienda alquilada.

Ostentando el demandado la pasiva en su condición de arrendatario y deudor de las cantidades reclamadas.

V. Procedimiento: Corresponde tramitar el presente procedimiento por los cauces del Juicio Verbal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 250.1.1º de la L.E.C, que indica que se sustanciarán por este procedimiento las demandas que tengan su fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, con las particularidades expresadas en la propia ley procesal.

Artículo 444.1  de la Ley de Enjuiciamiento Civil

"Reglas especiales sobre contenido de la vista.

1. Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación."

Artículo 440.3  de la Ley de Enjuiciamiento Civil

"3. En los casos de demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de rentas o cantidades debidas, el Tribunal indicará, en su caso, en la citación para la vista, la posibilidad de enervar el desahucio conforme a lo establecido en el  22.4 de esta Ley, así como, si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el 437.3, que la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21, a cuyo fin otorgará un plazo de cinco días al demandado para que manifieste si acepta el requerimiento. También se apercibirá al demandado que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites. Igualmente, el Tribunal fijará en el auto de admisión día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que podrá ser inferior a un mes desde la fecha de la vista, advirtiendo al demandado que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada si lo solicitase el demandante en la forma prevenida en el artículo 549 ".

VI. Acciones que se ejercitan. Se acumulan en el presente procedimiento simultáneamente la acción de RESOLUCIÓN DEL CONTRATO y RECLAMACIÓN RENTAS, en base al artículo 438.3 regla 3ª artículo.438 .3 .3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que otorga esta facultad en el juicio verbal, cuando se trate de juicios de desahucio de finca por falta de pago, con independencia de la cantidad que se reclame.

            La acción de resolución del arrendamiento es la del artículo 27.2 a)artículo.27 .2 .a  de la Ley de Arrendamientos Urbanos que faculta al arrendador a resolver de pleno derecho el contrato por falta de pago de la renta.

            La acción del artículo 27.1artículo.27 .1   de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación

            Igualmente se ejercita la acción de los artículo 1555.1artículo.1555 .1 , Código Civil, tendente al cobro de las rentas debidas y no pagadas, con los intereses que se establecen en el artículo 1108artículo.1108   del mismo cuerpo legal.  Importes a los que deberán adicionarse los que resultaren impagados en el futuro, al tratarse de rentas periódicas, conforme autoriza el artículo 220 de la Lec.

VII. La cuantía de esta demanda se fija, de acuerdo con la regla 9ª del artículo 251 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la suma de una anualidad de renta que asciende a OCHO MIL CUATROCIENTOS EUROS, al ser la acción principal ejercida la de desahucio.

VIII. Fundamentos Jurídico materiales 

A)   Respecto de la Acción de Desahucio ejercitada, corresponde aplicar los siguientes preceptos:

            Artículo primero de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en cuanto normativa de aplicación al presente contrato de arriendo, por estar comprendido el negocio celebrado en su artículo 2, que literalmente dispone:

"1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

            Está facultada mi patrocinada a instar la resolución contractual a tenor de lo dispuesto en el artículo 27.2 a)  de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que expresa:

"2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario."

            Posibilidad ya preestablecida con anterioridad en el artículo 1569.2  del Código Civil, que con un contenido similar dispone:

"El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:

2) Falta de pago en el precio convenido."

            B) Respecto a la Enervación de la Acción, conforme ha sido reseñado en el hecho, tiene esta facultad el arrendatario al no haber instado esta parte un procedimiento anterior, ni haber requerido el cumplimiento con al menos dos meses de antelación a la presentación de la demanda, cumpliéndose el requisito de procedibilidad expresado en el Artículo 439.3  de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuyo tenor literal es:

"3. No se admitirán las demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario si el arrendador no indicare las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del desahucio."

            Puede por tanto el inquilino abonar las rentas y continuar en el uso de la vivienda, a tenor del derecho que le confiere el Artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone:

"4. Los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

             

            C) Reclamación de Rentas debidas a fecha de interposición de la Demanda.

            El artículo 1091, dispone que: “Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos.” Obligación también especificada legalmente en el artículo 1.551.1 del Código Civil.

            Deberá ser impuesto a la parte demandada el interés legal del dinero, desde la presente reclamación sobre las rentas debidas a esta fecha, al haber incurrido en mora el demandado a tenor de lo dispuesto en el Art. 1.100 en relación con el 1.108, ambos deñ código civil.

            Desde que fuere dictada sentencia, corresponderá la aplicación del interés legal incrementado en dos puntos hasta el completo pago de la deuda.

            D) Condena de Futuro respecto de las Rentas que dejare de Abonar el arrendatario hasta la efectiva entrega de la vivienda de forma voluntaria o mediante el lanzamiento judicial.

            La presente petición se consiente en el artículo 220 de la Lec, que dispone que: "cuando se reclame el pago de intereses o de prestaciones periódicas, la sentencia podrá incluir la condena a satisfacer los intereses o prestaciones que se devenguen con posterioridad al momento en que se dicte".

            Las condenas de futuro, como la que se insta, fueron objeto de acogimiento por el Tribunal Constitucional, ya en su sentencia de TC 1ª, S 14-6-1993, núm. 194/1993 , al indicar que "el art. 24.1 CE consagra como fundamental el derecho a la tutela efectiva de Jueces y Tribunales, y que esa tutela se despliega respecto del ejercicio de todo tipo de derechos e intereses legítimos. De este precepto cabe deducir un mandato al legislador y a los órganos judiciales de favorecer los mecanismos de tutela de los derechos subjetivos e intereses legítimos, esto es, en general, de las situaciones jurídicas de poder de las personas físicas y jurídicas. Así, una forma de tutela de condena como la condena de futuro no puede ser excluída o negada "a radice", sólo por el hecho de que por excepción a la regla general conlleva la tutela preventiva de prestaciones todavía no exigibles. Ciertamente esto no significa, en el otro extremo, la indiscriminada admisibilidad "ex Constitutione" de este tipo de tutela en toda clase de procesos. Al legislador o, en su defecto, a los Jueces y Tribunales, sobre la base de los principios generales del ordenamiento, corresponde perfilar los presupuestos y límites de este tipo de tutela jurisdiccional, que ha de contar por parte de quien impetra la tutela y similarmente, a los supuestos de ejercicio de acciones meramente declarativas (SSTC 71/1991, 210/1992 y 20/1993 ), con un específico y cualificado interés que le habilite y legitime para solicitar una tutela frente a quien aún no ha incumplido la obligación que le incumbe, pero que, por su conducta actual, es previsible que no la cumpla".

            Así mismo, como afirma la SAP Madrid de 11 de septiembre de 2002 , por regla general el ejercicio de las acciones de condena debe referirse a prestaciones que, por hallarse vencidas, sean exigibles. Sin embargo se dan cumplidas excepciones, como ocurre con las condenas de futuro, que se producen cuando en el momento de interponerse la demanda y solicitar la condena del demandado, aún no ha vencido en su totalidad la obligación. Se obtiene una condena actual que se proyecta y ejecuta en el futuro, sobre la subsistencia de las mismas premisas o circunstancias, cuando el plazo venza o la obligación se cumpla, es decir, se emite la condena pero se pospone la ejecución hasta que el derecho a la prestación no se haya hecho exigible en la parte afectada.

            La Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 no se refería a ellas aunque tampoco las impedía, encontrando alguna muestra de este tipo de condena en textos legales dispersos, como en el artículo 135.2 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1980 . En aras de la utilidad de los juicios preventivos que eviten su indeseada reiteración las condenas de futuro han sido admitidas por la jurisprudencia, sirvan de ejemplo las Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de noviembre de 1954 (Sala Sexta), y de la Sala Primera de 9 de noviembre de 1955, 15 de junio de 1960, 24 de septiembre de 1984 (contempla el supuesto de obligaciones sometidas a plazo, para cuando éste venza), 30 de junio de 1986, 20 de mayo de 1996 y 18 de julio de 1997 .

            Aplicada esta doctrina en materia arrendaticia, y examinada la jurisprudencia recaída en supuestos de análoga significación en materia de condenas de futuro viene admitiéndose la posibilidad de que la condena que se contenga en un juicio declarativo de reclamación de rentas o bien en un juicio especial de desahucio en el que se acumule la acción de reclamación de rentas alcance las rentas que se devenguen desde la interposición de la demanda hasta incluso el dictado de sentencia, o más allá, en el segundo tipo de procedimientos, alcance a las rentas que se devenguen hasta el lanzamiento derivado del acogimiento en el fallo de la acción de desahucio ejercitada. Así, mientras que la exigibilidad de rentas bajo estos presupuestos tienen como fundamento una declaración judicial de incumplimiento contractual siendo su pago una consecuencia lógica del mismo con base en la certeza de situaciones análogas de impago.

            La misma filosofía del art. 220 de la LEC, existe también en el art. 578 de la LEC en los casos de ejecución de sentencia que condena a entregar una cantidad de dinero líquida, al permitir que la ejecución se amplíe por el importe correspondiente a los nuevos vencimientos tanto de principal como de intereses.

            De cuanto se lleva dicho se infiere la procedencia de la reclamación que se efectúa, apoyada además en reiterados pronunciamientos judiciales, entre ellos, la Sentencia de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Madrid, nº 257/2007, de 21 de Mayo (EDJ 2007/113099); de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sentencia nº 151/2008, de 7 de Marzo (EDJ 2008/43.280) y Sentencia de la Sección 2ª, de la Audiencia Provincial de Jaén, de 20 de Noviembre (EDJ 2007/287778), pues de la resolución contractual declarada deriva como consecuencia lógica y necesaria el abono a la arrendadora del canon arrendaticio pactado hasta que recupere la posesión de la vivienda alquilada, bien por la vía del desalojo, bien por la actuación voluntaria del arrendatario, o por cualquier otra causa que reintegre.

IX. Costas: Serán impuestas al demandado, conforme al art. 394.1  de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en virtud del principio objetivo de vencimiento, inclusive en el caso de que el arrendatario proceda a enervar la acción que se insta.

Por todo ello,

SUPLICO AL JUZGADO: Que teniendo por presentado este escrito de demanda junto con los documentos acompañantes y sus copias, se sirva admitirla, y se me tenga por parte en la representación indicada, y por interpuesta DENANDA DE JUICIO DECLARATIVO VERBAL DE DESAHUCIO POR IMPAGO DE RENTAS Y RECLAMACION DE RENTAS contra FRANCISCO ______________________,  se acuerde el traslado de la copia, señalándose día y hora para la celebración de la vista, con citación del demandado en el domicilio expresado, en la forma y plazo legalmente establecido, apercibiéndole que en caso que no asistiera a la celebración de la vista, se le declarará en rebeldía, y previa la tramitación legal oportuna sea dictada sentencia con los siguientes pronunciamientos:

Primero: Declare resuelto el contrato de arrendamiento, por impago de rentas, de la vivienda suscrito el día 1 de abril de 2009, sobre la vivienda sita en Madrid, Calle_________________ nº 1, 2º E.

Segundo: Condene al demandado a dejar libre y expedita la mencionada finca a disposición del actor, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en plazo legal.

Tercero: Se condene al demandado al pago de la cantidad debida a fecha de interposición de demanda, esto es  MIL CUATROCIENTOS EUROS, cantidad que devengará el interés legal desde la presente reclamación.

Cuarto: Se condene al demandado al pago de las rentas pactadas en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, vencidas con posterioridad a la presentación de esta demanda, si resultaren impagadas, hasta que el demandado ponga a disposición de la actora la finca arrendada o sea lanzado judicialmente si fuere preciso instar la ejecución de la sentencia.

Quinto: Sea impuestas las costas del presente procedimiento al demandado, aún cuando hiciere uso de la facultad enervatoria que le concede la ley.

PRIMER OTROSÍ DIGO que el arrendatario ostenta la facultad de enervar la presente acción, de conformidad con lo dispuesto en el art. 439.3  de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con lo dispuesto en el art. 22.4  del mencionado texto legal, al demandado le corresponde la facultad de enervar la presente acción.

SUPLICO AL JUZGADO tenga por hecha la anterior manifestación.

SEGUNDO OTROSÍ DIGO que, al amparo de lo previsto en el art. 440.3  LEC se solicita que en el auto de admisión de la demanda se fije la fecha en la que tendrá lugar el lanzamiento, a fin de que celebrada la vista y dictada sentencia, de ser esta condenatoria, no se produzcan retrasos en la ejecución y tenga conocimiento el demandado con la presentación de demanda y su admisión por el órgano judicial de la fecha en la que se procederá a la ejecución forzosa de la sentencia de no abandonarla voluntariamente con entrega de llaves al actor o su depósito en el juzgado tras el dictado de la sentencia.

DE NUEVO SUPLICO AL JUZGADO. Que tenga por efectuada la antecedente petición.Desde que se apruebe el actual Proyecto de Ley sobre medidas de fomento del alquiler que modifica el art. 440.3 LEC no hará falta solicitar la ejecución de la sentencia en la forma prevista en el art. 549 LEC, sino que fijada la fecha en el auto de admisión y firme la sentencia se lanzará al inquilino en la fecha que se indicó en el auto inicial.

TERCER OTROSÍ DIGO que, al amparo del art. 231  LEC esta parte manifiesta su voluntad de corregir cualquier defecto de carácter procesal en que pudiera haber incurrido.

SUPLICO AL JUZGADO. Tenga por hecha la anterior manifestación.

            Es Justicia que para principal y otrosíes se solicita en Madrid a diecisiete de Julio de 2009.

 

 

 

            Fdo. José Valero Alarcón                              Fdo. ___________________

            Abogado, Col. 59.794                                                  Procurador

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