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11 de Marzo, 2011    Desahucio Express en Vigor

Preguntas más habituales sobre los procesos de desahucios por impago de rentas. Telf. 91 530 96 95

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Respuestas a las preguntas más frecuentes sobre los Procesos de Desahucio

 

Texto preparado por el Letrado José Valero Alarcón - Tlf. 91 530 96 95

 

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Hemos ampliado a 50 el número de preguntas frecuentes, actualizando el contenido a Febrero de 2016, si quieres acceder a esta nueva versión, pulsa sobre el siguiente enlace

http://www.abogadodedesahucios.es/por/impago-de-rentas/preguntas-frecuentes/





¿Cuántas mensualidades debe adeudar el inquilino para que pueda instarse el desahucio?

Salvo que en el contrato se haya dispuesto un número concreto de mensualidades, con el impago de una ya es suficiente para presentar demanda de desahucio.

José Valero Alarcón, Abogado ejerciente desde 1996, Experto en Derecho Penal y Procesos de Desahucio - 91 530 96 95

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¿Es necesario mandar algún requerimiento al inquilino para poder desahuciarle?

No es necesario que previamente a la interposición de la demanda se haya requerido al inquilino para que abone la renta, no obstante si se hiciere y pasase un mes desde la recepción del requerimiento hasta la presentación de la demanda, el arrendatario no podrá paralizar el desahucio abonando las rentas.

Si quieres enviar un requerimiento hazlo por un medio que quede constancia del texto remitido y de la recepción por parte del inquilino. El más usado habitualmente es el burofax (coste aprox. 30 euros). Si quieres ver un modelo de burofax, pulsa aquí.

¿En qué supuestos es recomendable remitir un requerimiento previo a la demanda?

Por nuestra experiencia comprobamos que suelen ser efectivos los requerimientos previos, cuando los inquilinos son solventes y únicamente 1 ó 2 las mensualidades debidas.

También los casos en los han hecho un desembolso importante para acondicionar la vivienda o local, hacen lo que está en sus manos para abonar los importes pendientes o al menos alcanzar un acuerdo.

En los demás supuestos, salvo que la intención principal de la propiedad sea recuperar la vivienda o local, desaconsejamos la remisión del burofax, pues ello implica demorar la presentación de la demanda un mes.

¿Si no paga el inquilino se puede cambiar la cerradura para que no acceda a la vivienda o echarle a la fuerza?

No, pues ello podría implicar que se pusiese una denuncia por coacciones.

¿Se pueden dar de baja los suministros que resulten impagados por el inquilino?

No, pues puede suponer coacciones.

Hay casos en los que el impago de la factura por el propietario se debe exclusivamente a la situación económica en que es situado por el incumplimiento del inquilino, en estos casos si se puede demostrar que carecían de dinero para abonar las facturas, una denuncia puesta por el inquilino normalmente quedaría archivada.

¿Cuánto dura un desahucio?

Desde la entrada en vigor de la Ley del Desahucio Expréss, el tiempo medio de resolución, desde que se interpone la demanda hasta que el inquilino moroso es echado de la vivienda, oscila entre 4 y 6 meses.

¿Puede recuperarse la vivienda en memos tiempo?

Sí, ya sea mediante un proceso de negociación con el inquilino haciéndole ver los graves perjuicios que le podrá implicar la acción de desahucio.

En la demanda puede ofrecerle la posibilidad de perdonarle todo o parte de la deuda si en el plazo que se le fije (no inferior a 15 días) entrega la vivienda.

¿Se debe contratar a un abogado?

Sí, es requisito necesario contratar los servicios profesionales tanto de Abogado como de Procurador, salvo que la renta anual del alquiler sea inferior a 900 euros.

¿Cuál es el coste de un desahucio?

Variará en función de la experiencia del Letrado que asuma el asunto, a mayor especialización y tiempo de ejercicio los costes suelen incrementarse.

Nosotros fijamos nuestros honorarios en función del importe de la renta y de las cuantías adeudadas por el inquilino, los honorarios de abogado oscilan, como media, entre los 700 y 1300 euros por la acción de desahucio y reclamación de rentas, dependiendo en gran medida de la forma de pago que elija la propiedad.

Ofrecemos tres posibilidades de abono de nuestros honorarios:

1.- Pago, cuando se vuelva a disponer de la vivienda.  Aproximadamente de 1.000 a 1.300 euros.

2º.- Adelanto de parte de los honorarios. Suelen rondar entre los 850 y 1000 euros, debiendo adelantarse a la contratación de nuestros servicios el 50% y la cantidad restante a la finalización del proceso.

3º.- Pago adelantado de la totalidad de nuestros honorarios, venimos fijando en estos casos un importe que oscila entre los 700 y 850 euros.

Es preciso contratar además a un procurador que requerirá una provisión de 200 a 250 euros, en caso de que finalmente vaya con la comisión judicial a expulsar al inquilino de la vivienda se deberá abonar al procurador otros 100 – 150 euros adicionales.

Los honorarios tanto de abogado como procurador podrán ser repercutidos al inquilino moroso, si hubiera una condena en costas (supuesto más habitual). Si finalmente fueran cobrados del demandado devolveríamos el importe que nos ha entregado el cliente y que coincida con lo abonado por el inquilino.

En todos los casos fijamos por adelantado nuestros honorarios, sabiendo el propietario los costes totales máximos de su asunto, sin sorpresas.

Si deseas que te remitamos rápidamente un presupuesto para un desahucio rellena el siguiente formulario.


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¿Es necesario hacer un poder ante notario?

No es obligatorio, pero sí conveniente.  El apoderamiento al Procurador puede hacerse también ante el Secretario Judicial, pero en ocasiones puede suponer una demora en el procedimiento de desahucio de hasta un mes, por lo que nosotros pedimos a nuestros clientes que otorguen poder ante notario, cuyo coste ronda los 40 euros.

¿Se le reclaman al inquilino las rentas que debe en la misma demanda?

Sí, se acumula al desahucio la reclamación de las rentas, si bien para intentar cobrar éstas, se deberá presentar transcurridos 20 días desde la notificación de la sentencia al demandado una demanda ejecutiva.

¿Qué documentación es necesaria para la interposición de la demanda?

Sin perjuicio de que cada caso concreto pueda precisar algún tipo de documentación adicional, habitualmente basta con la siguiente:

-          Poder general para pleitos.

-          Copia de la Escritura de Propiedad de la Finca alquilada.

-          Contrato de arrendamiento.

-          Facturas de los suministros que hubiesen sido abonados por la propiedad.

-          Requerimientos que hubiesen sido cursados al inquilino.

-          Certificado del banco en el que se hubiese domiciliado el pago o en su defecto listado de movimientos de la cuenta bancaria, acreditando con ello los pagos efectuados por el inquilino y las mensualidades en las que no ha efectuado el ingreso.

¿Si son varios propietarios es necesario que todos interpongan la demanda?

Normalmente basta con que sea uno de ellos, por lo que no suele ser necesario que todos comparezcan a Juicio.

¿Debe el propietario demandante acudir a Juicio?

Sí, es requisito necesario, máxime cuando el inquilino de comparecer en la forma legalmente establecida, puede pedir su interrogatorio.

¿Cómo se notifica la demanda al inquilino?

Normalmente acude un miembro de la Oficina Judicial para entregarle personalmente la demanda de desahucio.

¿Debe hablar el propietario en el Juicio?

En casi todos los juicios de desahucio es el Abogado el que expone la situación o ratifica la demanda, únicamente cuando el inquilino comparece con abogado y procurador y pide expresamente la declaración del propietario, deberá éste contestar a las preguntas que fueren pertinente, que irán evidentemente relacionadas con la realidad del contrato de arriendo y con el pago de las rentas debidas.

¿Qué pasa si el inquilino no recibe la demanda o no está en la vivienda o local alquilado cuando van a notificársela?

Si no hubiese comunicado un domicilio diferente al del departamento alquilado, se le notificará la demanda y el decreto de admisión a trámite en el tablón de anuncios del juzgado, siguiéndose el curso del procedimiento.

Si hubiera un domicilio diferente, deberá intentarse la notificación en el mismo.

¿Cuándo se sabe la fecha del juicio y del lanzamiento (expulsión) del Inquilino?

En el momento que la demanda es admitida a trámite por el Juzgado es dictada resolución en la que ya indican el día y hora en los que tendrán lugar tanto el juicio como el lanzamiento.

El tiempo que tarda el Juzgado en dictar este decreto oscila entre 15 días y un mes.

¿Puede el inquilino retrasar maliciosamente el juicio?

En la actualidad únicamente podría suspenderse el juicio en caso de que el inquilino hubiese recibido la citación con menos de tres días de antelación a su celebración, pues ese es el plazo del que dispone para solicitar abogado y procurador de oficio.

Si no lo hiciera en el plazo de tres días establecido legalmente, la petición de justicia gratuita no provocaría la suspensión de trámite procesal alguno.

¿Debe ir el inquilino al Juicio?

No es un requisito necesario para su celebración, de hecho en la mayoría de las ocasiones se pasa el juicio sin los arrendatarios.

¿Cómo y cuándo puede el inquilino paralizar el desahucio abonando todo lo debido?

Para que pueda usar esta facultad no tiene que haberla ejercido en un proceso anterior de desahucio.

Tampoco podrá hacerlo si se le hubiese requerido fehacientemente el pago de las cantidades debidas con un mes de antelación a la presentación de la demanda y el inquilino no hubiera atendido a dicha petición.

En los restantes supuestos el arrendatario podrá paralizar el desahucio abonando absolutamente todo lo que debe, derecho que únicamente puede ejercitar una vez.

¿Qué sucede si el inquilino no ha abandonado la vivienda en la fecha fijada para ello por el Juzgado?

Se procederá a expulsarle de la casa, inclusive auxiliándose de los cuerpos y fuerzas de seguridad del estado.

¿Qué pasa si en la vivienda hay daños o han desaparecido muebles y enseres que fueron entregados en el momento del alquiler?

El Secretario judicial levantará acta del estado de la vivienda, siendo conveniente que quede constancia de los daños y bienes ausentes para poder con ello instar una reclamación en proceso judicial distinto al desahucio.

Por esto siempre es conveniente hacer un inventario detallado de los bienes que quedan en la vivienda.

¿Qué sucede con las mensualidades que vayan venciendo desde la interposición de la demanda hasta que se le eche de la vivienda?

En las sentencias ya se fija que esos importes serán debidos por el inquilino y por lo tanto sin mayor trámite que su petición en forma podrán ser reclamados, sin necesidad de iniciar otro juicio declarativo.

¿Se consigue cobrar la deuda que deja el inquilino?

Normalmente a corto plazo no, si bien a medio plazo suelen cobrarse entre un 40% y un 50% de las deudas.

Lo habitual, salvo en casos en los que estemos con morosos profesionales, es que el inquilino pase por una situación económica complicada, con el paso del tiempo muchos de ellos, vuelven a obtener ingresos legales, por lo que en el momento que dispongan de ingresos que superen el salario mínimo podrá comenzarse a embargar el porcentaje fijado legalmente. 

 

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23 de Septiembre, 2010    Abogados en Valencia Capital - Consulta

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06 de Junio, 2010    Ley de Propiedad Horizontal 2010

Juicio Monitorio Impago Recibos Comunidad de Propietarios - Artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal

Artículo 21. Del Juicio Monitorio

 

1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.

 

2. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9.

 

3. A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior podrá añadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste, y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos.

 

4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responden solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente.

 

En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente.

 

5. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitan el embargo preventivo de bienes suficientes de aquel, para hacen frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

 

El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.

 

6. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizarán los servicios profesionales de abogado y procurador para reclaman las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagan, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquel atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.

 

_______________________________

 

Índice de la Ley de Propiedad Horizontal

 

 

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07 de Febrero, 2010    Monitorios Comunidades de Propietarios

Normativa Procesal - Juicio Monitorio Reclamación Cuotas a Morosos Comunidades de Propietarios

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publicado por abogadosmadrid a las 19:33  •  1 Comentario  •  Recomendar
 
07 de Febrero, 2010    Monitorio Comunidades de Vecinos

Demanda de Ejecución de Juicio Monitorio por Impago de Cuotas Comunitarias - Modelo Firmado por Abogado y Procurador

Vecinos Morosos

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Ejecución de Títulos Judiciales

Derivado de Monitorio ___/2008

Auto de  14 de Octubre de 2008

 

 

 

AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº ___ DE _______

 

 

            DON ___________________,  Procurador de los Tribunales y de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA FINCA sita en ________, CALLE _______________________________, conforme acredito con copia de poder general para pleitos que adjunto como Documento nº 1, asistido por el Letrado Don José Valero Alarcón, Colegiado 59._____ del ICAM, ante el Juzgado comparezco y como más procedente sea en Derecho DIGO:

 

            Que en la representación que ostento, al amparo de lo dispuesto en los artículos 538 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo firme el Auto de fecha 14 de Octubre de 2008, dictado en procedimiento de referencia, por el se deba por terminado el procedimiento monitorio instando frente DOÑA _________________, siendo ejecutiva dicha resolución por el importe de DIEZ MIL NUEVE EUROS, CON TREINTA Y TRES CENTIMOS DE EUROS (10.009,33 €), por medio del presente escrito, interpongo DEMANDA EJECUTIVA, dirigida frente a las siguientes personas:


            - DOÑA ____________________ y DON __________________________, con domicilio en _____, Calle ________________________, Piso Bajo Puerta Izquierda o vivienda 1º Derecha.

 

            La presente petición que se articula conforme a los siguientes

 

HECHOS

 

 

PRIMERO.-  Que el día 22 de Mayo de 2008 fue interpuesta petición Inicial de Juicio Monitorio dirigida frente a Doña ___________________ y herederos de su marido difunto, Don ___________________, que se admitió a trámite por el Juzgado al que nos dirigimos, por la que se Reclamaba el importe DIEZ MIL NUEVE EUROS, CON TREINTA Y TRES CENTIMOS DE EUROS (10.009,33 €), más 29,14 euros derivado de los gastos de notificación del requerimiento de pago.

 

            La referida deuda, como consta en autos, fue generada por el impago de las cuotas comunitarias de tres departamentos del inmueble, concretamente el Local Bajo Izquierda y los Pisos 1º Derecha y 2º Izquierda.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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* Certificado de Publicación en el Tablón de Anuncios de la Comunidad del Acta de la Comunidad.

 

* Certificado del Administrador con el Visto Bueno del Presidente indicando el Acuerdo Alcanzado Liquidando la Deuda.

 

* Petición Inicial de Juicio Monitorio en Reclamación de las Cuotas Impagadas.

 

* Solicitud de Ejecución Judicial de la Deuda al Vecino Moroso.

 

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            Sin que fuera efectuada oposición a dicha pretensión se dictó auto de 14 de Octubre de 2008, que dispone literalmente: “Se da por terminado el presente proceso monitorio, instado por D. ____________________ en nombre y representación de la C.P. CALLE __________________________, contra DOÑA ______________________________. Hágase entrega a la parte actora de la presente resolución testimoniada al objeto de que presente la correspondiente demanda de ejecución, procediéndose firme la presente resolución, su archivo.” Se une como Documento nº 2, copia de la resolución indicada.

 

            SEGUNDO.- Tras la interposición de la petición inicial, concretamente el día 1 de _______ de 200_, la viuda de Don ______________________ y sus tres hijos, uno de ellos, hoy traído al presente procedimiento, procedieron a otorgar escritura de partición hereditaria, adjudicándose entre ellos los distintos bienes que conformaban la herencia, así:

 

-         A Doña ________________ le fue adjudicado el usufructo vitalicio del local bajo izquierda y de las viviendas que generaron la deuda.

 

-         A Don ______________, le fue atribuida la nuda propiedad del Local Izquierda y Piso 1º Derecha y,

 

-         A Don ___________________, la nuda propiedad de la vivienda 2º Izquierda.

 

            Se acredita este extremo con las notas simples emitidas por el Registro de la Propiedad nº 1 de _____________, que se acompañan como Documentos números 3 a 5.

 

           

TERCERO.-  La transmisión de la indicada propiedad ha sido efectuada sin que en momento alguno se interesase con carácter previo a dicho acto el certificado de cargas preceptivo que dispone el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal.

 

            Como consta en autos, concretamente con el documento 1 de los adjuntados a la petición inicial de juicio monitorio, la deuda ha sido generada en el año de la transmisión 2008 y en su inmediato anterior 2007. Se acompaña de nuevo el acta en el que quedan reflejados los periodos de generación de la deuda, al Documento nº 6.

 

            A día de hoy, parte de la deuda ha sido saldada, concretamente la generada por la vivienda 2º Izquierda, adjudicada al coheredero Don ________________, a quien,  por la asunción de la carga  no se trae al presente procedimiento. Don _____________ ha abonado con su dinero el importe TRES MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO EUROS, CON TREINTA CENTIMOS DE EURO (3.495,30 €).

 

            Minorando en dicho importe la deuda total, se plantea únicamente ejecución por un principal de SEIS MIL QUINIENTOS CATORCE EUROS, CON TRES CENTIMOS DE EUROS (6.514,03 €).

 

CUARTO.- Que han transcurrido los veinte días hábiles, en los que se debía haber satisfecho el importe reclamado.

 

QUINTO Que los demandados son propietarios, entre otros, de los inmuebles que han generado la deuda, desgajada en nuda propiedad y usufructo del Local Comercial Izquierda y Vivienda 1º Derecha, sitas en la Comunidad de ____________________________.

 

            Si bien, atendidos los acontecimientos reseñados y visto que Don _____________________ ha abonado la deuda de la vivienda que le ha sido adjudicada y que su hermana ________________ no mantiene propiedad alguna en la finca, interesamos exclusivamente se libre mandamiento al Registro de la Propiedad nº __ de ______________, para que se proceda a la anotación preventiva del embargo sobre la finca nº _______, propiedad de Don __________________, sobre el que mantiene el usufructo la codemandada Doña _________________, adelantando la petición vía fax, conforme autoriza el artículo 629.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. (Nota simple aportada al Documento nº 2).

 

SEXTO.-  Que sin perjuicio de su ulterior liquidación, aportamos una estimación de los intereses legales ordinarios y moratorios vencidos a fecha de la presente demanda.

 

            Son calculados los intereses ordinarios desde la petición inicial cursada el día 22 de mayo de 2008, tomando esta fecha como inicial del devengo.

 

            Con el fin indicado se efectúan, con carácter provisional, los siguientes cálculos:

 

A)    Intereses Legales Ordinarios, art. 1.108 Código Civil, desde 23 de Mayo de 2008, hasta 14 de Octubre de 2008 (Fecha del Auto que faculta la ejecución).

 

      Total días 144 días, interés legal 5,5%, que aplicado al principal de 6514.03 suponen 141,35 Euros.

 

B)     Intereses Moratorios Procesales, art. 576 LEC, Interés Legal incrementado en dos puntos.

 

Desde día 15 de octubre a 31 de diciembre de 2008, total 77 días. El interés legal incrementado en dos puntos equivale al 7,5 %, que aplicado a 6514,03 da un resultado de 103,06 euros.

 

            Total Intereses Ordinarios y Moratorios Vencidos DOSCIENTOS CUARENTA Y CUATRO EUROS CON CUARENTA Y UN CENTIMOS DE EURO. (244,41 €).

 

SEPTIMO.- Cálculo aproximado de los intereses que puedan devengarse en la ejecución de la presente demanda ejecutiva y costas de ésta.

 

            Pese a la difícil tarea de delimitar la duración de un proceso ejecutivo, dadas las múltiples posibilidades de desenlace existentes, esta parte considera adecuado considerar el plazo de un año.

 

            Con esta premisa incierta, un año de intereses al tipo actual del legal del dinero incrementado en dos puntos (7,5) supondría una cantidad de 488,55  euros.

 

            Las Costas, tomando como base la existencia de oposición a la presente ejecución, podrían suponer unos 1.250 euros por honorarios de Letrado, más 250 por derechos de procurador, cantidad a la que habrá que añadir los gastos precisos para la anotación preventiva de la ejecución.

 

            La estimación de honorarios se hace sobre la cantidad por la que se pide el despacho de ejecución.

 

            Consideramos por tanto que el monto global de los intereses y costas que se pudieren devengar durante la vía ejecutiva rondarían los DOS MIL EUROS, cantidad que deberá ser concretada a la finalización del procedimiento.

 

            A los anteriores hechos, son de aplicación los siguientes

 

 

FUNDAMENTOS DE DERECHO

 

 

I.- COMPETENCIA.-  La tiene el Juzgado al que nos dirigimos, por ser que dictó la resolución cuya ejecución se pretende, tal y como dispone el artículo 545.1 de la LEC.

 

II.- POSTULACION Y DEFENSA.- Dando cumplimiento a lo establecido en el artículo 539 de la LEC, esta parte comparece representada por procurador y asistida por letrado, ambos ejercientes.

 

III.- LEGITIMACION.- Es parte activa mi representada por haber obtenido un pronunciamiento a su favor y pasiva Doña _________________ en su condición condenada al pago de la cantidad reclamada y Don _____________________ como adquirente de la nuda propiedad de las viviendas que mantienen la deuda, máxime cuando no ha sido exigido certificado de cargas y haberse generado el importe reclamado en el año de la transmisión y en su inmediato anterior, debiendo responder por tanto el inmueble, ahora de su titularidad del pago de la deuda, así se desprende de lo dispuesto en el apartado 1º, letra e), del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuyo tenor literal es:

 

“1. Son obligaciones de cada propietario:

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior tienen la condición de preferentes a efectos del art. 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3º, 4º y 5º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores.

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.”

                Así el  punto 3º, del apartado 2 del artículo 538 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dispone que podrán ser parte en la ejecución forzosa, “quien, sin figurar como deudor en el título ejecutivo, resulte ser propietario de los bienes especialmente afectos al pago de la deuda en cuya virtud se procede, siempre que tal afección derive de la Ley o se acredite mediante documento fehaciente. La ejecución se concretará, respecto de estas personas, a los bienes especialmente afectos.”

IV.- FORMA.-  Cumple el presente escrito los requisitos del artículo 549 de la LEC, acompañándose además los documentos especificados en el siguiente artículo 550.

 

            Han transcurrido 20 días desde la notificación del título ejecutivo, por lo que procede despachar ejecución a tenor de lo dispuesto en el artículo 548 de la LEC.

 

V.- PROCEDIMIENTO.- El establecido en los artículos 548 y siguientes de la LEC, sin que sea preciso efectuar el requerimiento de pago al deudor, por basarse la presente ejecución en un título judicial, que lleva aparejada ejecución (Art. 517.2.1º LEC)

 

            Es de aplicación lo dispuesto en los artículos 551 y siguientes sobre el trámite para el despacho de la ejecución y oposición a la misma.

 

VI.- INTERESES DE LA MORA PROCESAL.

 

            Estos intereses por tanto han de ser calculados conforme a lo prevenido en el artículo 576 de la LEC y artículos 1108 y siguientes del Código Civil.

 

            Esta parte ha hecho un cálculo de los intereses ordinarios y moratorios vencidos a día de hoy, cifrando los mismos en un monto total de DOSCIENTOS CUARENTA Y CUATRO EUROS CON CUARENTA Y UN CENTIMOS DE EURO. (244,41 €), conforme a las operaciones explicitadas en el hecho sexto del presente escrito.

 

VII.- DETERMINACION DE LA CANTIDAD DE LA PRESENTE EJECUCION.

 

            Establecido el principal en 6514.03 euros y cifrados los intereses ordinarios y moratorios vencidos en la cantidad de 244,41 euros, ambas cantidades importan un total de  SEIS MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y OCHO EUROS, CON CUARENTA Y CUATRO CENTIMOS DE EURO (6.758,44 €), solicitando sea incrementada ésta con otra de DOS MIL EUROS (2.000 €), importe inferior al treinta por ciento del principal e intereses vencidos y, que previsiblemente será precisa para hacer frente a los intereses que puedan devengarse durante la ejecución y a las costas de ésta.

 

            Así expresamente lo establece el artículo 575. 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al dispone que:

 

            “La ejecución se despachará por la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva en concepto de principal e intereses ordinarios y moratorios vencidos, incrementada por la que se prevea para hacer frente a los intereses que, en su caso, puedan devengarse durante la ejecución y a las costas de ésta. La cantidad prevista para estos dos conceptos, que se fijará provisionalmente, no podrá superar el treinta por ciento de la que se reclame en al demanda ejecutiva, sin perjuicio de su posterior liquidación”

 

            Tal y como dispone el apartado 3 del artículo 575, se han especificado en los hechos sexto y séptimo del presente escrito los cálculos efectuados para el cómputo tanto de los intereses ordinarios y moratorios vencidos, así como para los intereses que previsiblemente se pueden devengar durante la ejecución y costas.

 

VIII.- COSTAS.- Las costas del proceso de ejecución habrán de ser impuestas al ejecutado, conforme se establece en los artículos  583 y 539 de la LEC.

 

            En su virtud,

 

SUPLICO AL JUZGADO que teniendo por presentado el presentes escrito con los documentos adjuntos y copias de todo ello, teniendo por parte el procurador que suscribe, se sirva admitirlo y por formulada DEMANDA EJECUTIVA contra DOÑA ________________________ Y DON _______________________, procediendo a despachar ejecución contra el Local Bajo Izquierda, situado en la Planta Baja del Edificio sito en la Calle ________________ de __________, finca registral ___________, cuyo usufructo pertenece a la primera y nuda propiedad al segundo, en cantidad bastante para cubrir la suma de 6.514,03 euros de principal, más 244.41 euros por intereses ordinarios y moratorios vencidos y otros 2.000 euros más que se prevén para los intereses que puedan devengarse durante la ejecución y costas de ésta y, en consecuencia decretar el embargo del bien indicado en el hecho quinto de la presente demanda, para responder con su valor de las cantidades reclamadas, que ascienden a un total de  OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y OCHO EUROS CON CUARENTA Y CUATRO CENTIMOS DE EURO (8.758,44 euros), todo ello con expresa imposición de costas a la parte ejecutada.

 

OTROSÍ DIGO: Que al amparo de lo dispuesto en el artículo 629 de la LEC, interesa al derecho de esta parte sea anotado preventivamente el embargo sobre el bien indicado en el Registro de la Propiedad nº __ de ____,

 

SUPLICO DE  NUEVO AL JUZGADO que teniendo por efectuada la anterior petición, acceda a ella y acuerde librar el oportuno mandamiento al Registro de la Propiedad nº _ de _____, para que se efectúe la anotación preventiva del embargo sobre la finca nº _____,  Piso Bajo Puerta Izquierda del edificio de la Calle ___________________,  para responder de 6514,03 euros de principal, más 244,41 euros por intereses ordinarios y moratorios vencidos y otros 2.000 euros más que se prevén para los intereses que puedan devengarse durante la ejecución y costas de ésta. Ordenando remitir dicho mandamiento vía fax el mismo día de su expedición.

 

            Es Justicia que respetuosamente se solicita en Madrid a veinticinco de enero de dos mil nueve.

 

 

            Fdo. José Valero Alarcón                               Fdo. __________________

            Abogado, Col. 59.____                                                    Procurador

 

 

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07 de Febrero, 2010    Monitorio Comunidades de Vecinos

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Petición Inicial de Juicio Monitorio

 

AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE ________________

 

DOÑA ANA ____________________, Procuradora de los Tribunales y de la Comunidad de Propietarios sita en _________________________, apoderamiento que se documentará apud acta en el día y hora que a tal efecto se señale,  representada por su presidenta DOÑA _______________________, cargo que acredito con copia del Acta de nombramiento, acordado por Junta de 27 de marzo de 2009, que acompaño como Documento nº 1, y, asistidos por el Letrado del ICAM, Don José Valero Alarcón, colegiado 59._____, con despacho profesional en Madrid, Calle Embajadores 206, Duplicado 1º B, Telf. 91 530 96 95, ante el Juzgado comparezco y como más procedente sea en Derecho, DIGO:

 

          Que por medio el presente escrito, en la representación que ostento, vengo a formular PETICION INICIAL DE PROCESO MONITORIO sobre las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 de la LPH, por el cauce procesal del art. 21, contra DOÑA MARIA___________________, con N.I.E. ___________________ y con domicilio en la  Localidad __________________ Calle _________________,  solicitud que se articula en los siguientes,

 

HECHOS

 

PRIMERO. – Dña. Mª ________________, es propietaria de los pisos y plaza de garaje situados en la C/ _________________., 1º B y 1º C y plaza de garaje nº 17, de_________________, inmuebles que se encuentran sujetos al régimen jurídico de Propiedad Horizontal. Se acredita este hecho, con copia simple expedida por el Registro de la Propiedad de _______ que se incorpora como Documento º 2, 3 y 4.

 

          La demandada ha dejado de cumplir sus obligaciones, concretamente con las señaladas en los apartados e) y f) del artículo 9 de la LPH. 

 

SEGUNDO.- La deuda total acumulada hasta el día 7 de octubre de 2009, asciende a la cantidad de CINCO MIL TRESCIENTOS SESENTA Y UN EUROS CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMOS (5.361,55 €), extremo que acreditamos con la correspondiente certificación emitida por el Sr. Administrador de Fincas, que cuenta con el visto bueno de la Sra. Presidenta de la Comunidad, que se aporta como Documento nº 5.

 

          Se desglosa la deuda reclamada en función de los departamentos conforme al siguiente detalle:

-        Escalera Izquierda, 1º B ………..1.724,11 euros

-        Escalera Izquierda 1º C…………3.302,67 euros

-        Plaza de Garaje nº 17 …………….334,77 euros

 

 

 

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* Certificado del Administrador con el Visto Bueno del Presidente indicando el Acuerdo Alcanzado Liquidando la Deuda.

 

* Petición Inicial de Juicio Monitorio en Reclamación de las Cuotas Impagadas.

 

* Solicitud de Ejecución Judicial de la Deuda al Vecino Moroso.

 

* Normativa de Aplicación - Ley de Propiedad Horizontal.

 

* Normativa Procesal de Aplicación - Ley de Enjuiciamiento Civil. 

 

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TERCERO.- Con fecha 13 de Octubre de 2009 le fue remitida carta certificada con acuse de recibo, por no ser posible la remisión de burofax intenacional, acredito este extremo con copia de la carta certificada y certificado de remisión de la anterior comunicación, extremo que acredito con los documentos números 6 y 7.

           

            Con fecha 19 de Octubre de 2009, la demandada recibió en su residencia la anterior comunicación. Acredito esta afirmación con el acuse que aporto como Documento nº 8.

 

            Con fecha 7 de octubre del presente año el Secretario de la Comunidad de Propietarios pone en conocimiento de todos los propietarios del inmueble el texto íntegro del Acta de la Junta mediante su exhibición en el tablón de anuncios comunitario, por haber resultado, hasta entonces, imposible la práctica de la notificación a la Sra. _____________, vista la no recepción de anteriores comunicaciones a la cursada ya con éxito y que el inmueble se encontraba desocupado. Lo acreditamos aportando copia de la Diligencia como Documento nº 9.

 

A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes

 

FUNDAMENTOS DE DERECHO

 

I

 

COMPETENCIA TERRITORIAL.-  Corresponde al Juzgado al que se dirige la presente petición, por radicar en su partido judicial la finca, aplicación hecha de lo dispuesto en el artículo 813 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

 

II

 

PROCEDIMIENTO.- El artículo 812.2.2º de la LEC, permite plantear la presente reclamación por los cauces del proceso monitorio.

 

III

 

LEGITIMACIÓN ACTIVA Y PASIVA.- Corresponde legitimación activa a la Comunidad de Propietarios, a quien se adeudan las cantidades indicadas, y la pasiva a la parte demandada, por ser quien ha dejado de abonar el importe reclamado.

 

IV

 

FONDO.- Es obligación de cada propietario contribuir a los gastos comunes, precisos para el adecuado sostenimiento del inmueble, contribución que se ha de efectuar conforme a la cuota de participación fijada en el título constitutivo, tal y como expresamente dispones los artículo 9.1.e) y 21.1, ambos de la Ley de Propiedad Horizontal.

 

V

 

COSTAS.- Se han d e imponer a la demandada, en virtud del artículo 21.6 LPH y 394 LEC. Importe en el que deberán ser incluidos los honorarios y derechos de los profesionales que intervienen.

 

En su virtud,

 

SUPLICO AL JUZGADO, que teniendo por presentado este escrito, con los documentos que lo acompañan y sus copias, tenga por formulada la PETICIÓN INICIAL DE JUICIO MONITORIO sobre cumplimiento de obligaciones de los apartados e) y f) del artículo 9 e la LPH, y tras los trámites legales oportunos, se dicte la correspondiente resolución despachando ejecución frente a Don Jaime Sánchez Sánchez el pago de las cantidades reclamadas y gastos ocasionados, que ascienden a CINCO MIL TRESCIENTOS SESENTA Y UN EUROS CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMOS (5.361,55 €), más intereses legales, más la cantidad de MIL SEISCIENTOS OCHO EUROS CON CUARENTA Y SÉIS CÉNTIMOS DE EUROS (1.608,46 €) que se presupuestan para las costas y gastos de la ejecución, condenado a la parte demandada al abono de las costas procesales.

 

          Es Justicia que respetuosamente se solicita en Madrid a 10 de Noviembre de octubre de dos mil nueve.

 

 

          Fdo. José Valero Alarcón                              Fdo. ___________________

              Abogado, Col. 59.____                                         Procuradora

 

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Los propietarios deben contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, así como contribuir a la dotación del fondo de reserva para atender las obras de conservación y reparación de la finca.

 

En caso de que algún propietario no atienda al pago, la Ley establece un cauce sencillo y rápido para su reclamación, el denominado Juicio Monitorio con el que se pueden reclamar deudas de hasta 30.000 euros.

 

La mayoría de los Tribunales entienden que son reclamables las deudas de los últimos 15 años, una minoría considera que son únicamente 5.

 

Será la Comunidad de Propietarios la que a través de la Junta declare que alguno de los comuneros no ha cumplido con esta obligación, debiendo en el Orden del Día figurar expresamente este punto para poder ser discutido y en su caso, adoptar el acuerdo que corresponda. Acceder al Modelo.

 

No es admisible con carácter general la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día, ni tan siquiera bajo el epígrafe de ruegos y preguntas, por considerarse sorpresivo para la buena fe de los propietarios.

 

Es necesario que lo acuerde la Junta de Propietarios y además, que dicha Junta apruebe la liquidación de la deuda del propietario (Modelo de Acta), debiendo ser aportada con la petición inicial, una certificación de ese acuerdo, expedida por el Secretario de la Comunidad, con el visto bueno del Presidente. Modelo de Certificación de la Deuda.

 

Para plantear la petición inicial no será necesario estar asistido de abogado ni representado por procurador, aunque es conveniente al menos estar asesorado por un letrado. Si son utilizados estos profesionales sus costes podrán ser repercutidos al moroso, si tiene éxito la pretensión. Modelo de Petición de Juicio Monitorio.

 

Conocerá del Procedimiento el Juez del lugar en que radique la finca o bien el Juzgado del domicilio del deudor, a elección del solicitante.

 

En la Columna existente a la Derecha, tenéis modelos básicos que os podrán ser de ayuda.

 

No dudéis en plantearnos cualquier duda que os surja mediante la cumplimentación del formulario existente.

 

RECORDAD QUE NO COBRAMOS HASTA QUE LA COMUNIDAD COBRE EL IMPORTE QUE SE LE ADEUDA.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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23 de Diciembre, 2009    Desahucios por Falta de Pago de la Renta Abogados

Modelo de Demanda de Desahucio de Local Comercial sin posibilidad de Enervar la acción


 

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AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE _____________

 

DOÑA MARIA ___________________________, Procuradora de los Tribunales, Colegiada _____________, en representación de DOÑA ________________ y DON ____________________, Mayores de edad, con D.N.I. números _______________  y ___________ y domicilio en Madrid, Calle Comandante ________________, asistidos por el Letrado del I.C.A.M., Don José Valero Alarcón, Colegiado 59.794, con Despacho profesional en Madrid, Calle Embajadores 206, Duplicado 1º B y Telf. 91 530 96 98, ante el Juzgado comparezco y más procedente sea en Derecho, DIGO:

            Que en la representación que ostento, por medio del presente escrito interpongo DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO VERBAL DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA contra DON ____________ ______________, mayor de edad, con DNI nº ___________, teléfono 91 _____________ y  con domicilio en Alcobendas, _______________________, del Bloque II, Casa I, (Nombre comercial ______________)  petición que se articula conforme a los siguientes,

 

HECHOS

 

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Modelo de Demanda Ejecutiva de Laudo Arbitral - Corte de Arbitraje

 

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PRIMERO.- Por Don __________________, esposo y padre respectivamente de mis representados, se suscribió el día 1 de enero de 1.981, contrato de arrendamiento del Local Comercial Derecha___________________________ (actual nº 10) con el hoy demandado Don ____________________, extremo que se acredita con copia de dicho contrato que se adjunto como Documento nº 1.

            Tras el fallecimiento de Don ______________, por Escritura de Liquidación de Sociedad Conyugal y Partición de Herencia, otorgada por mi representados, se les adjudicó el citado local, concretamente a Doña _______________, el Pleno Dominio de la mitad del bien, más el usufructo

AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE _____________

 

DOÑA MARIA ___________________________, Procuradora de los Tribunales, Colegiada _____________, en representación de DOÑA ________________ y DON ____________________, Mayores de edad, con D.N.I. números _______________  y ___________ y domicilio en Madrid, Calle Comandante ________________, asistidos por el Letrado del I.C.A.M., Don José Valero Alarcón, Colegiado 59.794, con Despacho profesional en Madrid, Calle Embajadores 206, Duplicado 1º B y Telf. 91 530 96 98, ante el Juzgado comparezco y más procedente sea en Derecho, DIGO:

            Que en la representación que ostento, por medio del presente escrito interpongo DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO VERBAL DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA contra DON ____________ ______________, mayor de edad, con DNI nº ___________, teléfono 91 _____________ y  con domicilio en Alcobendas, _______________________, del Bloque II, Casa I, (Nombre comercial ______________)  petición que se articula conforme a los siguientes,

 

HECHOS

PRIMERO.- Por Don __________________, esposo y padre respectivamente de mis representados, se suscribió el día 1 de enero de 1.981, contrato de arrendamiento del Local Comercial Derecha___________________________ (actual nº 10) con el hoy demandado Don ____________________, extremo que se acredita con copia de dicho contrato que se adjunto como Documento nº 1.

            Tras el fallecimiento de Don ______________, por Escritura de Liquidación de Sociedad Conyugal y Partición de Herencia, otorgada por mi representados, se les adjudicó el citado local, concretamente a Doña _______________, el Pleno Dominio de la mitad del bien, más el usufructo vitalicio del restante 50%; mientras que Don _________________, pasó a ser el propietario de la nuda propiedad del 50% del Local. Acreditamos este extremo con copia parcial de la Escritura antedicha, que se une como Documento nº 2 de la que se desprende la veracidad de lo afirmado.

SEGUNDO.- Como es de ver en el contrato de arriendo que vincula a las partes, el arrendador viene obligado a abonar la renta por meses adelantados dentro de los primeros 10 días de cada mes (Condición Primera).

            Estando a día 27 de Abril de 2009, el arrendatario todavía no ha hecho frente al pago de la mensualidad correspondiente a este mes, habiendo con ello inclumplido la obligación reflejada.

            Es más el pasado mes de marzo no procedió al  abono de la renta pactada hasta el día 31, extremo que acredito con copia del resguardo bancario, que incorpora como Documento nº 3.

            Como consta en este recibo la renta actual asciende a la cantidad de SEISCIENTOS VEINTICINCO EUROS (625,00 €), importe por tanto adeudado a fecha de interposición de la presente demanda.

TERCERO.- Esta no es la primera vez que el arrendatario no atiende a la obligación de pago reflejada en el contrato, pues ya por sentencia de 8 de Abril de 2008, el Juzgado de Primera Instancia nº _____de Alcobendas, en el Juicio Verbal de Desahucio por Falta de Pago nº _____, dictó Sentencia, declaró tener por enervada la acción de desahucio al haber abonado el hoy demandado las rentas debidas, haciendo uso del derecho que por una sóla vez dispone el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. No procede por tanto una nueva enervación de esta nueva acción de desahucio ahora instada.

            Acompaño como Documento número 4, copia simple de la referida sentencia y al Documento nº 5, confirmación de la misma decretada por la Audiencia Provincial de Madrid, ____________________, de 13 de Febrero. 

CUARTO.- Por lo expuesto, la cuantía de esta demanda se fija, de acuerdo con la regla 9ª del artículo 251 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la suma de una anualidad de renta que asciende a SIETE MIL QUINIENTOS EUROS más la mensualidad debida de SEISCIENTOS VEINTICINCO EUROS, lo que importa un total de OCHO MIL CIENTO VEINTICINCO EUROS (8.125 €), conforme autoriza la regla segunda del artículo 252 de la Ley Rituaria, al provenir de un mismo título ambas acciones.

 

            A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes,

 

FUNDAMENTOS DE DERECHO

I. Competencia territorial. Conforme al art. 52.1.7º artículo.52 .1 .7 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, el conocimiento de esta demanda corresponde a los Juzgados de este Municipio al radicar en dicho término judicial la finca cedida en arriendo.

II. Capacidad procesal y representación. Ambas partes son mayores de edad, en pleno disfrute de sus derechos civiles por lo que, conforme disponen los artículos 6.1.1º artículo.6 .1 .1 y 7.1artículo.7 .1  de la Ley de Enjuiciamiento Civil , tienen capacidad, por sí, para ser parte en este proceso y para comparecer en juicio.

III. Postulación y defensa: La parte actora comparece debidamente representada por Procurador en ejercicio y dirigida por Letrado, ambos habilitados para actuar en este partido judicial, representación que quedará acreditada en el día y hora que a tal efecto sea señalado por el Juzgado que conozca de la presente demanda.

IV. Legitimación: Tienen la activa mis representados, conforme se establece en el artículo 10 de la Lec., por ser quienes ostentan la nuda propiedad y usufructo del local comercial cedido en arriendo.

Ostentando la pasiva el demandado en su condición de arrendatario y deudor de las cantidad reclamadas.

V. Procedimiento: la acción debe tramitarse conforme a las reglas del Juicio Verbal, dispuestas en el artículo 250.1.1º artículo.250 .1 .1 de la L.E.C, que expresa que éste será el procedimiento paras las demandas que tengan su fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario.

VI. la cuantía de esta demanda se fija, de acuerdo con la regla 9ª del artículo 251 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la suma de una anualidad de renta que asciende a SIETE MIL QUINIENTOS EUROS más la mensualidad debida de SEISCIENTOS VEINTICINCO EUROS, lo que importa un total de OCHO MIL CIENTO VEINTICINCO EUROS (8.125 €), conforme autoriza la regla segunda del artículo 252 de la Ley Rituaria, al provenir de un mismo título ambas acciones.

VII. Costas: Deberán ser puestas al demandado a tenor de lo dispuesto en el art. 394.1artículo.394 .1   de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en virtud del principio objetivo de vencimiento.

VIII. NO ENERVACIÓN DE LA ACCIÓN.- A tenor de lo dispuesto en el el art. 22.4 artículo.22 .4 in fine de la LEC, no es posible la enervación de la acción, por haber tenido lugar una enervación previa conforme se relata y prueba e el hecho tercero del presente escrito.

 En este sentido expresa el punto 4 del artículo 22 de la Lec. que:

"Los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, con al menos cuatro meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación."

            Reseñando esta circunstancia, esta parte da cumplimiento a lo preceptuado en el Artículo 439.3artículo.439 .3   de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone:

"3. No se admitirán las demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario si el arrendador no indicare las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del desahucio."

IX. Acciones que se ejercitan. Se acumulan en el presente procedimiento simultáneamente la acción de RESOLUCIÓN DEL CONTRATO y RECLAMACIÓN DE LAS CANTIDADES ADEUDADAS, en base al artículo 438.3 regla 3ª artículo.438 .3 .3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que otorga esta facultad en el juicio verbal, cuando se trate de juicios de desahucio de finca por falta de pago, con independencia de la cantidad que se reclame.

            La acción de resolución del arrendamiento es la del artículo 27.2 a)artículo.27 .2 .a  de la Ley de Arrendamientos Urbanos que faculta al arrendador a resolver de pleno derecho el contrato por falta de pago de la renta.

            La acción del artículo 27.1artículo.27 .1   de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación

            Igualmente se ejercita la acción de los artículo 1555.1artículo.1555 .1 , Código Civil, tendente al cobro de las rentas debidas y no pagadas, con los intereses que se establecen en el artículo 1108artículo.1108   del mismo cuerpo legal.

X. Fondo del Asunto – Fundamentos Jurídico Materiales.

Son de aplicación los preceptos legales siguientes:

Artículo 1artículo.1  de la Ley de Arrendamientos Urbanos

"La presente Ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda."

Artículo 27.2 a)artículo.27 .2 .a   de la Ley de Arrendamientos Urbanos

"2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario."

Artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

"El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b) y e) del artículo 27.2 EDL1994/18384 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32."

Artículo 1555.1artículo.1555 .1 artículo.1569 .2 del Código Civil

El arrendatario está obligado:

1) A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos

Artículo 1569.2artículo.1569 .2   del Código Civil

"El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:

2) Falta de pago en el precio convenido."

Artículo 22.4artículo.22 .4  de la Ley de Enjuiciamiento Civil (Improcedencia de la Enervación de la Acción)

"4. Los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, con, al menos, dos meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación."

Artículo 444.1artículo.444 .1   de la Ley de Enjuiciamiento Civil

"Reglas especiales sobre contenido de la vista.

1. Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación."

Artículo 440.3artículo.440 .3   de la Ley de Enjuiciamiento Civil

"3. En los casos de demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de rentas o cantidades debidas, el Tribunal indicará, en su caso, en la citación para la vista, la posibilidad de enervar el desahucio conforme a lo establecido en el  22.4artículo.22 .4  de esta Ley, así como, si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el 437.3artículo.437 .3 , que la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21artículo.21 , a cuyo fin otorgará un plazo de cinco días al demandado para que manifieste si acepta el requerimiento. También se apercibirá al demandado que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites. Igualmente, el Tribunal fijará en el auto de admisión día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que podrá ser inferior a un mes desde la fecha de la vista, advirtiendo al demandado que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada si lo solicitase el demandante en la forma prevenida en el artículo 549artículo.549 ".

XI. Jurisprudencia. Hemos de traer a colación por ser reciente doctrina del Tribunal Supremo, lo declarado por su Sala Civil, mediante Sentencia nº 755/2008, de 24 de Julio de 2008 (El Derecho Jurisprudencia 2008/128033), que unificando los criterios dispares existentes estableció que el impago de una sola mensualidad es causa de resolución de la situación arrendaticia y no reputado como mero retraso, al no estar el arrendador obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas, siendo expresivo de lo apuntado lo dispuesto en su fundamento jurídico primero,  cuyo tenor literal expresa:

“1º.- La sentencia de la Audiencia, en su fundamento de derecho tercero, contiene el siguiente razonamiento:

"Respecto a la cuestión de fondo se trata del impago de la renta del mes de enero de 2001 abonado en el mes de marzo del mismo año por el arrendatario del local, no obstante según se constata de la prueba documental la arrendataria tenia concedida una línea de crédito con la entidad financiera (folio 66) por la que se le facilitaba pagos al descubierto, gozando con la confianza de aquélla (folio 65) produciéndose la devolución del recibo de enero si bien se fueron abonando los posteriores de febrero y marzo así como el del retrasado una vez el arrendatario tuvo conocimiento de la devolución bancaria es obvio pues que no se produce una voluntad morosa de no abonar el recibo mensual por parte de la entidad apelante sino una actuación quizás precipitada de la actora para obtener el desahucio dada la existencia de una anterior enervación por lo que al amparo del artículo 7 del Código Civil  procede estimar el recurso desestimándose la demanda". (Sic).

En el recurso, se ha justificado la presencia de doctrina contradictoria en las Audiencias Provinciales y se señalan como ejemplos comparativos las siguientes resoluciones:

En el mismo sentido que la sentencia recurrida:

A) Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 31 de enero de 2001 .

B) Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 3 de noviembre de 1998 .

C) Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 14 de febrero de 2000 EDJ2000/9166 .

D) Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 3 de octubre de 1998 EDJ1998/39316 .

En sentido opuesto a la sentencia recurrida:

A) Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de fecha 10 de marzo de 2000 EDJ2000/24180 .

B) Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de 9 de diciembre de 1999 .

Todas las sentencias citadas versan sobre procedimientos de desahucio por falta de pago de la renta, en que la acción se ha entablado por el arrendador con fundamento en el impago de una sola mensualidad; la contradicción se produce al resolver la sentencia recurrida, y las que se pronuncian en similar sentido, que el impago de una sola mensualidad de la renta debe ser reputado mero retraso y no causa de resolución del contrato de arrendamiento; mientras que las sentencias adversas sostienen que el pago de la renta fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la aplicabilidad de la causa de resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una única mensualidad de renta.

En el caso debatido, esta Sala rechaza la argumentación de la sentencia de instancia y muestra su aceptación por la segunda de las posiciones recién reseñadas.

Constituye un hecho declarado probado en la instancia que la parte demandada no ha abonado puntualmente la renta correspondiente al mes de enero de 2001 y que la misma fue satisfecha el 7 de marzo de 2001, fecha del primer señalamiento del juicio verbal de desahucio y, por consiguiente, con posterioridad a la presentación de la demanda.

Al no ser procedente en el supuesto debatido la posibilidad de enervación de la acción, en razón de haberse producido ya otra anteriormente, no cabe otra respuesta que la estimación tanto del recurso como de la demanda iniciadora del litigio, toda vez que el pago de la renta verificado fuera del plazo pactado no excluye la aplicabilidad de la causa de resolución arrendaticia prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos , y ello aunque dicha demanda se funde en el impago de una única mensualidad de renta y ésta haya sido satisfecha extemporáneamente.

La primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos  se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a ésta se asimilan.

Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.

El arrendador no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas, como aquí ha acaecido, y, en tal coyuntura, debe prosperar su demanda de desahucio si se demuestra tal reiteración.

2º.- Según destacada doctrina científica, no abusa del derecho quién lo ejercita y el que pretende la aplicación del artículo 7 del Código Civil ha de probar la concurrencia de especiales circunstancias existentes que hagan reprochable la conducta objetivamente adecuada a la norma; en este caso, el derecho no ha sido esgrimido de modo anormal o excesivo, ni de forma desproporcionada: se ejercitó por la arrendadora la acción de desahucio frente al arrendatario por impago de la renta del local de negocio arrendado correspondiente al mes de enero de 2001, con la indicación de que, al no abonar los recibos de renta y demás cantidades adeudadas de los meses de julio y agosto de 2000, entre las mismas partes, se siguió ante el Juzgado de Primera Instancia número 14 de Zaragoza el juicio de desahucio número 680/2000, que terminó mediante auto de 17 de noviembre de 2000, al declararse enervada la acción ejercitada.

Por último, la demandada no ha demostrado la incidencia de las especiales circunstancias antes aludidas.”

            No podrá mantenerse el vínculo contractual, conforme al pronunciamiento trascrito, ni en el caso de que el arrendatario pagara la renta debida, tras la interposición de la presente demanda.

Por todo ello,

SUPLICO AL JUZGADO: Que teniendo por presentado este escrito junto con los documentos adjuntos y sus copias, se sirva admitirlo, y tras la tramitación legal oportuna, tenga por interpuesta Demanda de JUICIO VERBAL por DOÑA ____________y DON ______________ contra DON ____________________________________, y en su día sea dictada sentencia declarando haber lugar a la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO existente sobre la finca sita en Alcobendas, ________________________, local Comercial derecha del Bloque II, POR FALTA DE PAGO DE LAS RENTAS, suscrito el día 1 de enero de 1.981 y consecuentemente decrete el DESAHUCIO del demandado, apercibiéndole de lanzamiento, sin que le sea permitido enervar la acción ejercitada; y, además, condene al demandado a abonar al demandante la cantidad de SEISCIENTOS VEINTICINCO EUROS (625 €), cantidad a la que le será de aplicación el interés legal (art. 1108 CC) desde las fecha de la presente reclamación hasta la fecha de la sentencia. Y desde esta fecha incrementándose el interés legal en dos puntos,  todo ello con expresa imposición de las costas causadas en el presente procedimiento.

OTROSÍ DIGO: Que sin perjuicio de su reiteración en el momento procesal oportuno, esta parte deja ya señalados los medios de prueba de los que intenta valerse, siendo los siguientes:

1.- Interrogatorio del demandado.

2.- Documental aportada a los efectos probatorios correspondientes y para el caso de ser negada la validez o impugnada, la ahora aportada, los siguientes archivos:

- Registro de la Propiedad de Alcobendas.

- Juzgado de Primera Instancia nº _____ de Alcobendas.

- La Caixa (Documento nº 3).

SUPLICO DE NUEVO AL JUZGADO: Acuerde la citación para el acto del juicio del demandado, con los apercibimientos legales para si dejare de comparecer y tenga por designados los precedentes archivos a los efectos oportunos.

            Es Justicia que para principal y otrosí se solicita respetuosamente en Alcobendas a veintisiete de Abril de dos mil nueve.

 

 

Fdo. José Valero Alarcón                              Fdo. Mª ____________________

Abogado, Colegiado 59.794                                      Procuradora

C/ Embajadores 206 Duplicado 1º B

Madrid 28045 – 91 530 96 98           italicio del restante 50%; mientras que Don _________________, pasó a ser el propietario de la nuda propiedad del 50% del Local. Acreditamos este extremo con copia parcial de la Escritura antedicha, que se une como Documento nº 2 de la que se desprende la veracidad de lo afirmado.

SEGUNDO.- Como es de ver en el contrato de arriendo que vincula a las partes, el arrendador viene obligado a abonar la renta por meses adelantados dentro de los primeros 10 días de cada mes (Condición Primera).

            Estando a día 27 de Abril de 2009, el arrendatario todavía no ha hecho frente al pago de la mensualidad correspondiente a este mes, habiendo con ello inclumplido la obligación reflejada.

            Es más el pasado mes de marzo no procedió al  abono de la renta pactada hasta el día 31, extremo que acredito con copia del resguardo bancario, que incorpora como Documento nº 3.

            Como consta en este recibo la renta actual asciende a la cantidad de SEISCIENTOS VEINTICINCO EUROS (625,00 €), importe por tanto adeudado a fecha de interposición de la presente demanda.

TERCERO.- Esta no es la primera vez que el arrendatario no atiende a la obligación de pago reflejada en el contrato, pues ya por sentencia de 8 de Abril de 2008, el Juzgado de Primera Instancia nº _____de Alcobendas, en el Juicio Verbal de Desahucio por Falta de Pago nº _____, dictó Sentencia, declaró tener por enervada la acción de desahucio al haber abonado el hoy demandado las rentas debidas, haciendo uso del derecho que por una sóla vez dispone el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. No procede por tanto una nueva enervación de esta nueva acción de desahucio ahora instada.

            Acompaño como Documento número 4, copia simple de la referida sentencia y al Documento nº 5, confirmación de la misma decretada por la Audiencia Provincial de Madrid, ____________________, de 13 de Febrero. 

CUARTO.- Por lo expuesto, la cuantía de esta demanda se fija, de acuerdo con la regla 9ª del artículo 251 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la suma de una anualidad de renta que asciende a SIETE MIL QUINIENTOS EUROS más la mensualidad debida de SEISCIENTOS VEINTICINCO EUROS, lo que importa un total de OCHO MIL CIENTO VEINTICINCO EUROS (8.125 €), conforme autoriza la regla segunda del artículo 252 de la Ley Rituaria, al provenir de un mismo título ambas acciones.

 

            A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes,

 

FUNDAMENTOS DE DERECHO

I. Competencia territorial. Conforme al art. 52.1.7º artículo.52 .1 .7 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, el conocimiento de esta demanda corresponde a los Juzgados de este Municipio al radicar en dicho término judicial la finca cedida en arriendo.

II. Capacidad procesal y representación. Ambas partes son mayores de edad, en pleno disfrute de sus derechos civiles por lo que, conforme disponen los artículos 6.1.1º artículo.6 .1 .1 y 7.1artículo.7 .1  de la Ley de Enjuiciamiento Civil , tienen capacidad, por sí, para ser parte en este proceso y para comparecer en juicio.

III. Postulación y defensa: La parte actora comparece debidamente representada por Procurador en ejercicio y dirigida por Letrado, ambos habilitados para actuar en este partido judicial, representación que quedará acreditada en el día y hora que a tal efecto sea señalado por el Juzgado que conozca de la presente demanda.

IV. Legitimación: Tienen la activa mis representados, conforme se establece en el artículo 10 de la Lec., por ser quienes ostentan la nuda propiedad y usufructo del local comercial cedido en arriendo.

Ostentando la pasiva el demandado en su condición de arrendatario y deudor de las cantidad reclamadas.

V. Procedimiento: la acción debe tramitarse conforme a las reglas del Juicio Verbal, dispuestas en el artículo 250.1.1º artículo.250 .1 .1 de la L.E.C, que expresa que éste será el procedimiento paras las demandas que tengan su fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario.

VI. la cuantía de esta demanda se fija, de acuerdo con la regla 9ª del artículo 251 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la suma de una anualidad de renta que asciende a SIETE MIL QUINIENTOS EUROS más la mensualidad debida de SEISCIENTOS VEINTICINCO EUROS, lo que importa un total de OCHO MIL CIENTO VEINTICINCO EUROS (8.125 €), conforme autoriza la regla segunda del artículo 252 de la Ley Rituaria, al provenir de un mismo título ambas acciones.

VII. Costas: Deberán ser puestas al demandado a tenor de lo dispuesto en el art. 394.1artículo.394 .1   de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en virtud del principio objetivo de vencimiento.

VIII. NO ENERVACIÓN DE LA ACCIÓN.- A tenor de lo dispuesto en el el art. 22.4 artículo.22 .4 in fine de la LEC, no es posible la enervación de la acción, por haber tenido lugar una enervación previa conforme se relata y prueba e el hecho tercero del presente escrito.

 En este sentido expresa el punto 4 del artículo 22 de la Lec. que:

"Los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, con al menos cuatro meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación."

            Reseñando esta circunstancia, esta parte da cumplimiento a lo preceptuado en el Artículo 439.3artículo.439 .3   de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone:

"3. No se admitirán las demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario si el arrendador no indicare las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del desahucio."

IX. Acciones que se ejercitan. Se acumulan en el presente procedimiento simultáneamente la acción de RESOLUCIÓN DEL CONTRATO y RECLAMACIÓN DE LAS CANTIDADES ADEUDADAS, en base al artículo 438.3 regla 3ª artículo.438 .3 .3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que otorga esta facultad en el juicio verbal, cuando se trate de juicios de desahucio de finca por falta de pago, con independencia de la cantidad que se reclame.

            La acción de resolución del arrendamiento es la del artículo 27.2 a)artículo.27 .2 .a  de la Ley de Arrendamientos Urbanos que faculta al arrendador a resolver de pleno derecho el contrato por falta de pago de la renta.

            La acción del artículo 27.1artículo.27 .1   de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación

            Igualmente se ejercita la acción de los artículo 1555.1artículo.1555 .1 , Código Civil, tendente al cobro de las rentas debidas y no pagadas, con los intereses que se establecen en el artículo 1108artículo.1108   del mismo cuerpo legal.

X. Fondo del Asunto – Fundamentos Jurídico Materiales.

Son de aplicación los preceptos legales siguientes:

Artículo 1artículo.1  de la Ley de Arrendamientos Urbanos

"La presente Ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda."

Artículo 27.2 a)artículo.27 .2 .a   de la Ley de Arrendamientos Urbanos

"2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario."

Artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

"El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b) y e) del artículo 27.2 EDL1994/18384 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32."

Artículo 1555.1artículo.1555 .1 artículo.1569 .2 del Código Civil

El arrendatario está obligado:

1) A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos

Artículo 1569.2artículo.1569 .2   del Código Civil

"El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:

2) Falta de pago en el precio convenido."

Artículo 22.4artículo.22 .4  de la Ley de Enjuiciamiento Civil (Improcedencia de la Enervación de la Acción)

"4. Los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, con, al menos, dos meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación."

Artículo 444.1artículo.444 .1   de la Ley de Enjuiciamiento Civil

"Reglas especiales sobre contenido de la vista.

1. Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación."

Artículo 440.3artículo.440 .3   de la Ley de Enjuiciamiento Civil

"3. En los casos de demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de rentas o cantidades debidas, el Tribunal indicará, en su caso, en la citación para la vista, la posibilidad de enervar el desahucio conforme a lo establecido en el  22.4artículo.22 .4  de esta Ley, así como, si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el 437.3artículo.437 .3 , que la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21artículo.21 , a cuyo fin otorgará un plazo de cinco días al demandado para que manifieste si acepta el requerimiento. También se apercibirá al demandado que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites. Igualmente, el Tribunal fijará en el auto de admisión día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que podrá ser inferior a un mes desde la fecha de la vista, advirtiendo al demandado que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada si lo solicitase el demandante en la forma prevenida en el artículo 549artículo.549 ".

XI. Jurisprudencia. Hemos de traer a colación por ser reciente doctrina del Tribunal Supremo, lo declarado por su Sala Civil, mediante Sentencia nº 755/2008, de 24 de Julio de 2008 (El Derecho Jurisprudencia 2008/128033), que unificando los criterios dispares existentes estableció que el impago de una sola mensualidad es causa de resolución de la situación arrendaticia y no reputado como mero retraso, al no estar el arrendador obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas, siendo expresivo de lo apuntado lo dispuesto en su fundamento jurídico primero,  cuyo tenor literal expresa:

“1º.- La sentencia de la Audiencia, en su fundamento de derecho tercero, contiene el siguiente razonamiento:

"Respecto a la cuestión de fondo se trata del impago de la renta del mes de enero de 2001 abonado en el mes de marzo del mismo año por el arrendatario del local, no obstante según se constata de la prueba documental la arrendataria tenia concedida una línea de crédito con la entidad financiera (folio 66) por la que se le facilitaba pagos al descubierto, gozando con la confianza de aquélla (folio 65) produciéndose la devolución del recibo de enero si bien se fueron abonando los posteriores de febrero y marzo así como el del retrasado una vez el arrendatario tuvo conocimiento de la devolución bancaria es obvio pues que no se produce una voluntad morosa de no abonar el recibo mensual por parte de la entidad apelante sino una actuación quizás precipitada de la actora para obtener el desahucio dada la existencia de una anterior enervación por lo que al amparo del artículo 7 del Código Civil  procede estimar el recurso desestimándose la demanda". (Sic).

En el recurso, se ha justificado la presencia de doctrina contradictoria en las Audiencias Provinciales y se señalan como ejemplos comparativos las siguientes resoluciones:

En el mismo sentido que la sentencia recurrida:

A) Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 31 de enero de 2001 .

B) Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 3 de noviembre de 1998 .

C) Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 14 de febrero de 2000 EDJ2000/9166 .

D) Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 3 de octubre de 1998 EDJ1998/39316 .

En sentido opuesto a la sentencia recurrida:

A) Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de fecha 10 de marzo de 2000 EDJ2000/24180 .

B) Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de 9 de diciembre de 1999 .

Todas las sentencias citadas versan sobre procedimientos de desahucio por falta de pago de la renta, en que la acción se ha entablado por el arrendador con fundamento en el impago de una sola mensualidad; la contradicción se produce al resolver la sentencia recurrida, y las que se pronuncian en similar sentido, que el impago de una sola mensualidad de la renta debe ser reputado mero retraso y no causa de resolución del contrato de arrendamiento; mientras que las sentencias adversas sostienen que el pago de la renta fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la aplicabilidad de la causa de resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una única mensualidad de renta.

En el caso debatido, esta Sala rechaza la argumentación de la sentencia de instancia y muestra su aceptación por la segunda de las posiciones recién reseñadas.

Constituye un hecho declarado probado en la instancia que la parte demandada no ha abonado puntualmente la renta correspondiente al mes de enero de 2001 y que la misma fue satisfecha el 7 de marzo de 2001, fecha del primer señalamiento del juicio verbal de desahucio y, por consiguiente, con posterioridad a la presentación de la demanda.

Al no ser procedente en el supuesto debatido la posibilidad de enervación de la acción, en razón de haberse producido ya otra anteriormente, no cabe otra respuesta que la estimación tanto del recurso como de la demanda iniciadora del litigio, toda vez que el pago de la renta verificado fuera del plazo pactado no excluye la aplicabilidad de la causa de resolución arrendaticia prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos , y ello aunque dicha demanda se funde en el impago de una única mensualidad de renta y ésta haya sido satisfecha extemporáneamente.

La primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos  se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a ésta se asimilan.

Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.

El arrendador no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas, como aquí ha acaecido, y, en tal coyuntura, debe prosperar su demanda de desahucio si se demuestra tal reiteración.

2º.- Según destacada doctrina científica, no abusa del derecho quién lo ejercita y el que pretende la aplicación del artículo 7 del Código Civil ha de probar la concurrencia de especiales circunstancias existentes que hagan reprochable la conducta objetivamente adecuada a la norma; en este caso, el derecho no ha sido esgrimido de modo anormal o excesivo, ni de forma desproporcionada: se ejercitó por la arrendadora la acción de desahucio frente al arrendatario por impago de la renta del local de negocio arrendado correspondiente al mes de enero de 2001, con la indicación de que, al no abonar los recibos de renta y demás cantidades adeudadas de los meses de julio y agosto de 2000, entre las mismas partes, se siguió ante el Juzgado de Primera Instancia número 14 de Zaragoza el juicio de desahucio número 680/2000, que terminó mediante auto de 17 de noviembre de 2000, al declararse enervada la acción ejercitada.

Por último, la demandada no ha demostrado la incidencia de las especiales circunstancias antes aludidas.”

            No podrá mantenerse el vínculo contractual, conforme al pronunciamiento trascrito, ni en el caso de que el arrendatario pagara la renta debida, tras la interposición de la presente demanda.

Por todo ello,

SUPLICO AL JUZGADO: Que teniendo por presentado este escrito junto con los documentos adjuntos y sus copias, se sirva admitirlo, y tras la tramitación legal oportuna, tenga por interpuesta Demanda de JUICIO VERBAL por DOÑA ____________y DON ______________ contra DON ____________________________________, y en su día sea dictada sentencia declarando haber lugar a la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO existente sobre la finca sita en Alcobendas, ________________________, local Comercial derecha del Bloque II, POR FALTA DE PAGO DE LAS RENTAS, suscrito el día 1 de enero de 1.981 y consecuentemente decrete el DESAHUCIO del demandado, apercibiéndole de lanzamiento, sin que le sea permitido enervar la acción ejercitada; y, además, condene al demandado a abonar al demandante la cantidad de SEISCIENTOS VEINTICINCO EUROS (625 €), cantidad a la que le será de aplicación el interés legal (art. 1108 CC) desde las fecha de la presente reclamación hasta la fecha de la sentencia. Y desde esta fecha incrementándose el interés legal en dos puntos,  todo ello con expresa imposición de las costas causadas en el presente procedimiento.

OTROSÍ DIGO: Que sin perjuicio de su reiteración en el momento procesal oportuno, esta parte deja ya señalados los medios de prueba de los que intenta valerse, siendo los siguientes:

1.- Interrogatorio del demandado.

2.- Documental aportada a los efectos probatorios correspondientes y para el caso de ser negada la validez o impugnada, la ahora aportada, los siguientes archivos:

- Registro de la Propiedad de Alcobendas.

- Juzgado de Primera Instancia nº _____ de Alcobendas.

- La Caixa (Documento nº 3).

SUPLICO DE NUEVO AL JUZGADO: Acuerde la citación para el acto del juicio del demandado, con los apercibimientos legales para si dejare de comparecer y tenga por designados los precedentes archivos a los efectos oportunos.

            Es Justicia que para principal y otrosí se solicita respetuosamente en Alcobendas a veintisiete de Abril de dos mil nueve.

 

 

Fdo. José Valero Alarcón                              Fdo. Mª ____________________

Abogado, Colegiado 59.794                                      Procuradora

C/ Embajadores 206 Duplicado 1º B

Madrid 28045 – 91 530 96 98          

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23 de Diciembre, 2009    Desahucios por Falta de Pago de la Renta Abogados

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Madrid a ____ de 2.010

 

 

Don/Doña _________________

C/ ________________________

C.P. _______

Telf. _______

 

 

            Muy Señor mío:

 

            Por medio del presente escrito le requiero para que sin dilación alguna proceda al pago de las rentas adeudadas, que ascienden a un importe total de _____________________ euros, derivadas del arriendo suscrito el día ___ de ________ de _____.

 

José Valero Alarcón, Abogado ejerciente desde 1996, Experto en Derecho Penal y Procesos de Desahucio - 91 530 96 95

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El desglose de la deuda total es:

 

-        Mes de ____ de 2.010, por ……….. Euros.

-        Mes de _____ de 2.010, por ………. Euros.

-        Mes de ______ de 2.010, por ……….Euros.

 

            Total, los antedichos _______________ euros.

 

            Puede proceder a su abono en la cuenta reseñada en el contrato, cuyos datos le recuerdo. Banco _____________, nº ____-__-____-_________.

 

            Le prevengo que en caso de ser interpuesta demanda de desahucio transcurrido un mes desde el presente requerimiento sin que Usted haya efectuado el pago solicitado, perderá la posibilidad de enervar la acción de desahucio, lo que le impedirá mantenerse en el uso de la vivienda, tal y como expresamente dispone el artículo 22, apartado 5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

 

            Sin otro particular, esperando tener buenas noticias suyas.

 

 

 

            Fdo. _______________

 

 NOTA DE INTERÉS: ES NECESARIO QUE QUEDE CONSTANCIA DEL REQUERIMIENTO. UN MEDIO MUY EFECTIVO Y BARATO (UNOS 23 €) ES LA REMISIÓN DE ESTE REQUERIMIENTO POR BUROFAX CON ACUSE DE RECIBO Y CERTIFICACION DE TEXTO.

 

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