DON ___________________, Procurador de los Tribunales y de DON ____________________________, mayor de edad, con D.N.I. nº _________________ y domicilio en ___________, Calle _____________, nº ____, _____, representación que acredito con la copia del poder general para pleitos que se adjunta como Documento nº 1, asistido por el Letrado de Madrid, Don José Valero Alarcón, Colegiado 59.____, con despacho profesional en Madrid, Calle Embajadores 206, Duplicado 1º B y Telf. 91 530 96 95, ante el Juzgado comparezco y, como más procedente en Derecho sea, DIGO:
Que en la antedicha representación, por medio del presente escrito formulo DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO VERBAL, ACUMULANDO ACCION DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA Y RECLAMACION DE RENTAS, frente a DON _____________________, mayor de edad, con DNI nº ______________ y domicilio a efectos del presente contrato en Madrid, Calle _____________, ______, de Parla y teléfono número ___________.
Se articula la presente petición en los siguientes
PRIMERO.- Mi representado Don _______________, es propietario de la vivienda sita en ___________, Calle ______________, _________, extremo que se acredita con fotocopia de Escritura Pública de Compraventa, efectuada el día ___ de ________ de 200_, ante el Notario de __________, Don ________________, bajo el número 1.850 de su protocolo, aportando fotocopia de la misma al Documento nº 2.
SEGUNDO.- El ____ de ________ de 20__, mi representado suscribió contrato de arriendo del citado inmueble con Don ______________, ocupando la vivienda ese mismo día. Se une como Documento nº 3, copia del contrato de arriendo.
Se fijó como renta mensual, pagadera por mensualidades anticipadas de SEISCIENTOS CINCUENTA EUROS(650 euros), antes del séptimo día de cada mes, así se desprende del pacto quinto del contrato de alquiler.
TERCERO.- El inquilino ha incumplido desde el inicio del contrato la obligación de pago establecida, concretamente adeuda a fecha actual por rentas devengadas los siguientes importes:
- Renta de Abril de 2009
650,00 €
- Renta de Mayo de 2009
650,00 €
- Parte de Renta de Septiembre 2009
450,00 €
- Renta de Octubre de 2009
650,00 €
- Renta de Noviembre de 2009
650,00 €
- Renta de Diciembre de 2009
650,00 €
Total Rentas debidas
3.700,00 €.
CUARTO.- No ha abonado tampoco el inquilino las facturas por los suministros, conforme asumió en la estipulación duodécima del contrato, aportando como justificantes acreditativos de lo expuesto los siguientes:
Documento nº 4.-
Factura Iberdrola 23/04/2009, por importe de:
9,42 €
Documento nº 5.-
Factura Iberdrola 20/05/2009, por importe de:
116,71 €
Documento nº 6.-
Factura Iberdrola 24/07/2009, por importe de:
54,31 €
Documento nº 7.-
Factura Iberdrola 21/09/2009, por importe de:
43,73 €
Documento nº 8.-
Factura Iberdrola 16/10/2009, por importe de:
7,26 €
Total Suministros de Luz debidos:
231,43 €
Las facturas aportadas han sido abonadas por mi cliente al estar domiciliado el pago en su cuenta bancaria. www.QuieroAbogado.com
QUINTO.- A la vista del comportamiento de Don _____________________, mi representado por mediación de Abogado, remitió burofax, el día 16 de Septiembre 2009, en el que además de ser requerido el pago, se le informaba de las consecuencias en caso de no ser atendido, en especial de la perdida de la facultad enervatoria. Acompaño como Documento nº 9, certificación de esta comunicación.
El servicio de correos al no encontrar al demandado en el domicilio dejó aviso, que no fue recogido. Acredito esta afirmación con los documentos números 10 y 11 que se unen a la presente demanda.
QUINTO.- Que al pretender la presente demanda el desahucio de la vivienda, acumulándose la reclamación de las rentas debidas, indicamos que una anualidad de renta asciende a la suma de SIETE MIL OCHOCIENTOS EUROS (7.800 €).
Las cantidades debidas por rentas y suministros, reflejados en la presente demanda, suponen un importe de TRES MIL NOVECIENTOS TREINTA Y UN EUROS CON CUARENTA Y TRES CÉNTIMOS DE EUROS (3.931,43 €).
SEXTO.- Don ____________________ no ha facilitado domicilio diferente al de la vivienda alquilada en el que cursar notificaciones, de hecho en la estipulación decimoctava del contrato se designó la misma vivienda como domicilio del arrendatario.
A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes
FUNDAMENTOS DE DERECHO
I. Competencia territorial. A tenor de lo dispuesto en el apartado 7º del artículo 52 de la LEC, debe conocer de la presente demanda el Juzgado de Primera Instancia de __________ que por reparto corresponda, al radicar la finca en este partido judicial.
II. Capacidad procesal. Son capaces ambas partes, de conformidad con lo prevenido en los artículos 6.1.1º y 7.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
III. Postulación y defensa: Comparece esta parte representada por procurador y asistida por el letrado Don José Valero Alarcón, Colegiado 59.___ (Despacho profesional en Madrid, Calle Embajadores 206, Duplicado 1º B, Telf. 91 530 96 95), ambos en ejercicio, representación que queda documentada con el poder general aportado al Documento nº 1, dando cumplimiento a lo requerido en los artículos 23 y 31de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En cuanto a la designación de profesionales, en el caso de solicitar la parte demandada beneficio de justicia gratuita, le son de aplicación:
- Artículo 33.4 de la L.E.C., en su redacción dada por la Ley 19/2009, de 23 de Noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler, que dispone: “En los juicios a los que se refiere el apartado anterior, el demandado deberá solicitar el reconocimiento del derecho de asistencia jurídica gratuita o interesar la designación de abogado y procurador de oficio dentro de los tres días siguientes al de la notificación de la demanda. Si la solicitud se realizara en un momento posterior, la falta de designación de abogado y procurador por los colegios profesionales no suspenderá la celebración del juicio, salvo en los supuestos contemplados en el párrafo segundo del artículo 16 de la Ley 1/1996, de 10 de enero, de Asistencia Jurídica Gratuita.”
- Disposición Adicional 5ª. 3. 2ª de la L.E.C. (vigente desde el día 15 de enero de 2004): “Así mismo la citación expresará que, si el demandado solicita el reconocimiento del derecho de asistencia jurídica gratuita o interesa la designación de abogado y procurador de oficio en el caso del Art. 33.2 deberá instarlo en el plazo de tres días desde la recepción de la citación”.
IV. Legitimación: Tiene la activa mi representado, de conformidad a lo establecido en el artículo 10 de la citada Ley Procesal, por ser el propietario de la vivienda alquilada.
Ostentando el demandado la pasiva en su condición de arrendatario y deudor de las cantidades reclamadas. Documento Confeccionado por el Letrado José Valero Alarcón, Con Despacho Profesional en Madrid, Calle Embajadores 206, Duplicado 1º B y Telf. 91 530 96 95. – www.QuieroAbogado.com
V. Procedimiento: Corresponde tramitar el presente procedimiento por los cauces del Juicio Verbal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 250.1.1º de la L.E.C, que indica que se sustanciarán por este procedimiento las demandas que tengan su fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, con las particularidades expresadas en la propia ley procesal.
Son aplicables al presente asunto las modificaciones introducidas por la Ley 19/2009, de 23 de Noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, al ser norma en vigor a fecha de presentación de esta demanda.
- Domicilio del Demandado.- Debe ser considerado el de la vivienda arrendada, tal y como expresamente dispone en los artículos 155. 3, párrafo segundo y 164 de la LEC, en su redacción dada por la Ley 19/2009, de 23 de Noviembre, por lo que de no ser hallado en el mismo al intentar notificar la demanda y el auto de admisión a trámite de la misma, será preciso, sin más trámites, a fijar cédula de citación en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial o Juzgado.
«3. En los casos de demandas de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, se indicará, en su caso, en la citación para la vista, la posibilidad de enervar el desahucio conforme a lo establecido en el apartado 4 del artículo 22 de esta Ley, así como, si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el apartado 3 del artículo 437, que la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21, a cuyo fin se otorgará un plazo de cinco días al demandado para que manifieste si acepta el requerimiento.
En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en la citación que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia, el sexto día siguiente a contar del señalado para la vista. Igualmente, en la resolución de admisión se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá producirse antes de un mes desde la fecha de la vista, advirtiendo al demandado que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.»
Artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
"Reglas especiales sobre contenido de la vista.
Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación."
Artículo 447.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
“1. Practicadas las pruebas si se hubieren propuesto y admitido, o expuestas, en otro caso, las alegaciones de las partes, se dará por terminada la vista y el Tribunal dictará sentencia dentro de los 10 días siguientes. Se exceptúan los juicios verbales en que se pida el desahucio de finca urbana, en que la sentencia se dictará en los cinco días siguientes, convocándose en el acto de la vista a las partes a la sede del Tribunal para recibir la notificación, que tendrá lugar el día más próximo posible dentro de los cinco siguientes al de la sentencia.
Sin perjuicio de lo anterior, en las sentencias de condena por allanamiento a que se refieren los apartados 3 de los artículos 437 y 440, en previsión de que no se verifique por el arrendatario el desalojo voluntario en el plazo señalado, se fijará con carácter subsidiario día y hora en que tendrá lugar, en su caso, el lanzamiento directo del demandado, que se llevará a término sin necesidad de ulteriores trámites en un plazo no superior a 15 días desde la finalización de dicho periodo voluntario. Del mismo modo, en las sentencias de condena por incomparecencia del demandado, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada sin más trámite.”
Artículo 497.2, último párrafo de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
“Cuando se trate de sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandado citado en forma no hubiera comparecido en la fecha o en el plazo señalado en la citación, la notificación se hará por medio de edictos fijando copia de la sentencia en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial.”
Artículo 549, 3 y 4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
“3. En la sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, la solicitud de su ejecución en la demanda de desahucio será suficiente para la ejecución directa de la sentencia sin necesidad de ningún otro trámite para proceder al lanzamiento en el día y hora señalados en la propia sentencia o en la fecha que se hubiera fijado al ordenar la citación al demandado.
4. El plazo de espera legal al que se refiere el artículo anterior no será de aplicación en la ejecución de resoluciones de condena de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, que se regirá por lo previsto en tales casos.”
Artículo 703,4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Documento Confeccionado por el Letrado José Valero Alarcón, Con Despacho Profesional en Madrid, Calle Embajadores 206, Duplicado 1º B y Telf. 91 530 96 95.
“4. Si con anterioridad a la fecha fijada para el lanzamiento, en caso de que el título consista en una sentencia dictada en un juicio de desahucio de finca urbana, se entregare la posesión efectiva al demandante, acreditándolo el arrendador ante el Secretario judicial encargado de la ejecución, se dictará decreto declarando ejecutada la sentencia y cancelando la diligencia, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta del estado en que se encuentre la finca.”
VI.Acciones que se ejercitan. Se acumulan en el presente procedimiento simultáneamente la acción de RESOLUCIÓN DEL CONTRATO y RECLAMACIÓN RENTAS, en base al artículo 438.3 regla 3ª artículo.438 .3 .3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que otorga esta facultad en el juicio verbal, cuando se trate de juicios de desahucio de finca por falta de pago, con independencia de la cantidad que se reclame.
La acción de resolución del arrendamiento es la del artículo 27.2 a)artículo.27 .2 .a de la Ley de Arrendamientos Urbanos que faculta al arrendador a resolver de pleno derecho el contrato por falta de pago de la renta.
La acción del artículo 27.1artículo.27 .1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación.
Igualmente se ejercita la acción de los artículo 1555.1artículo.1555 .1 , Código Civil, tendente al cobro de las rentas debidas y no pagadas, con los intereses que se establecen en el artículo 1108artículo.1108 del mismo cuerpo legal.Importes a los que deberán adicionarse los que resultaren impagados en el futuro, al tratarse de rentas periódicas, conforme autoriza el artículo 220 de la Lec.
VII. La cuantía de esta demanda se fija, de acuerdo con lo dispuesto en la regla 9 del artículo 251 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la suma de SIETE MIL OCHOCIENTOS EUROS (7.800 €), por ser coincidente con una anualidad de renta y superior a las sumas debidas (Regla 2, del artículo 252 Lec.).
VIII. Fundamentos Jurídico materiales Documento Confeccionado por el Letrado José Valero Alarcón, Con Despacho Profesional en Madrid, Calle Embajadores 206, Duplicado 1º B y Telf. 91 530 96 95.
A) Respecto de la Acción de Desahucio ejercitada, corresponde aplicar los siguientes preceptos:
Artículo primero de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en cuanto normativa de aplicación al presente contrato de arriendo, por estar comprendido el negocio celebrado en su artículo 2, que literalmente dispone:
"1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Está facultado mi patrocinado a instar la resolución contractual a tenor de lo dispuesto en el artículo 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que expresa:
"2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario."
Posibilidad ya preestablecida con anterioridad en el artículo 1569.2 del Código Civil, que con un contenido similar dispone:
"El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:
2) Falta de pago en el precio convenido."
B)Respecto a la Enervación de la Acción, conforme ha sido reseñado en el hecho cuarto, no tiene esta facultad el arrendatario al haber cursado esta parte un requerimiento mediante burofax, con las prevenciones legales, con fecha 16 de Septiembre de 2009, habiendo transcurrido más de dos meses, sin que el demandado haya abonado importe alguno, cumpliéndose el requisito de procedibilidad expresado en el Artículo 439.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuyo tenor literal es:
"3. No se admitirán las demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario si el arrendador no indicare las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del desahucio."
No puede por tanto el inquilino abonar las rentas y continuar en el uso de la vivienda. Documento Confeccionado por el Letrado José Valero Alarcón, Con Despacho Profesional en Madrid, Calle Embajadores 206, Duplicado 1º B y Telf. 91 530 96 95.
C) Reclamación de Rentas debidas a fecha de interposición de la Demanda.
El artículo 1091, dispone que: “Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos.” Obligación también especificada legalmente en el artículo 1.551.1 del Código Civil.
Deberá ser impuesto a la parte demandada el interés legal del dinero desde la interposición de la demanda, al haber incurrido en mora el demandado a tenor de lo dispuesto en el Art. 1.100 en relación con el 1.108, ambos del Código Civil, precepto éste, que dispone que:
“Si la obligación consistiere en el pago de una cantidad de dinero, y el deudor incurriere en mora, la indemnización de daños y perjuicios, no habiendo pacto en contrario, consistirá en el pago de los intereses convenidos, y a falta de convenio, el interés legal.”
Desde que fuere dictada sentencia, corresponderá también la aplicación del interés legal incrementado en dos puntos hasta el completo pago de la deuda.
D) Condena de Futuro respecto de las Rentas que dejare de Abonar el arrendatario hasta la efectiva entrega de la vivienda de forma voluntaria o mediante el lanzamiento judicial.
La presente petición se consiente en el artículo 220 de la Lec, que dispone que: "cuando se reclame el pago de intereses o de prestaciones periódicas, la sentencia podrá incluir la condena a satisfacer los intereses o prestaciones que se devenguen con posterioridad al momento en que se dicte".
Expresándose en el apartado 2 del indicado precepto, en su redacción dada por la Ley 19/2009, de 23 de Noviembre, que:
“En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia incluirá la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda”
Esta parte interesará expresamente la condena de rentas futuras, indicando que el importe de la última mensualidad asciende a la cantidad de SEIS CIENTOS CIENCUENTA EUROS.
IX. Costas: Serán impuestas al demandado, conforme al art. 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en virtud del principio objetivo de vencimiento.
Por todo ello, Documento Confeccionado por el Letrado José Valero Alarcón, Con Despacho Profesional en Madrid, Calle Embajadores 206, Duplicado 1º B y Telf. 91 530 96 95.
SUPLICO AL JUZGADO, que teniendo por presentado este escrito de demanda junto con los documentos acompañantes y sus copias, se sirva admitirla, y se me tenga por parte en la representación indicada, y por interpuesta DENANDA DE JUICIO DECLARATIVO VERBAL DE DESAHUCIO POR IMPAGO DE RENTAS Y RECLAMACION DE RENTAS contra DON ______________________,se acuerde el traslado de la copia, señalándose día y hora para la celebración de la vista y notificación de sentencia, con citación del demandado en el domicilio expresado, en la forma y plazo legalmente establecido, apercibiéndole que en caso que no asistiera a la celebración de la vista, se le declarará en rebeldía, y previa la tramitación legal oportuna sea dictada sentencia con los siguientes pronunciamientos:
Primero: Declare resuelto el contrato de arrendamiento, por impago de rentas, suscrito el día 15 de Marzo de 2009, sobre la vivienda sita en _______, Calle ______________ nº __, piso ____.
Segundo: Condene al demandado a dejar libre y expedita la mencionada finca a disposición del actor, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en plazo legal.
Tercero: Se condene a Don _______________ al pago de la cantidad TRES MIL NOVECIENTOS TREINTA Y UN EUROS CON CUARENTA Y TRES CÉNTIMOS debida a fecha de interposición de demanda, de los que TRES MIL SETECIENTOS EUROS (3.700 €) se corresponden a rentas debidasy DOSCIENTOS TREINTA Y UN EUROS, CON CUARENTA Y TRES CÉNTIMOS (231,43 €) a suministros de luz impagados, cantidades que devengarán el interés legal del dinero desde la interposición de la presente demanda.
Cuarto.- Se condene a Don _________________ a satisfacer las rentas debidas que devenguen con posterioridad a la presentación de esta demanda hasta la entrega efectiva de la vivienda, a razón de SEISCIENTOS CINCUENTA EUROS MENSUALES, importe de la última mensualidad incluida en la presente reclamación.
Quinto: Sean impuestas las costas del presente procedimiento al demandado.
PRIMER OTROSÍ DIGO, que el arrendatario no ostenta la facultad de enervar la presente acción, de conformidad con lo dispuesto en el art. 439.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con lo dispuesto en el art. 22.4 del mencionado texto legal.
SUPLICO AL JUZGADO tenga por hecha la anterior manifestación.
SEGUNDO OTROSÍ DIGO que, al amparo de lo previsto en el art. 440.3 LEC, en su redacción dada por la Ley 19/2009, de 23 de Noviembre, se solicita que en el auto de admisión de la demanda se fije la fecha en la que tendrá lugar el lanzamiento, a fin de que celebrada la vista y dictada sentencia, de ser esta condenatoria, no se produzcan retrasos en la ejecución y tenga conocimiento el demandado con la presentación de demanda y su admisión por el órgano judicial de la fecha en la que se procederá a la ejecución forzosa de la sentencia de no abandonarla voluntariamente con entrega de llaves al actor o su depósito en el juzgado tras el dictado de la sentencia. Fijándose además en este auto, que el demandado queda citado para recibir la notificación de la sentencia, el sexto día hábil siguiente a contar del señalado para la vista, advirtiéndole que en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.
DE NUEVO SUPLICO AL JUZGADO. Que tenga por efectuada la antecedente petición, efectuando los requerimientos, advertencias y emplazamientos necesarios para su correcto cumplimiento.
TERCER OTROSÍ DIGO, que habiendo entrado en vigor el día 28 de Diciembre de 2009, la ley 19/2009, de 23 de Noviembre, interesamos expresamente que se advierta al demandado, conforme se dispone en el artículo 33.4 de la Lec, que deberá solicitar, si así le conviniere, el reconocimiento del derecho a asistencia jurídica gratuita o interesar la designación de abogado y procurador de oficio dentro de los tres días siguientes al de la notificación de la demanda, con las restantes prevenciones expresadas en el indicado precepto, para el caso de ser posterior su solicitud.
AL JUZGADO DE NUEVO SUPLICO, que haga constar de manera expresa en la citación el plazo de tres días que se confiere al demandado para solicitar en su caso el beneficio de justicia gratuita o la designación de Abogado y Procurador de Oficio desde la recepción de la demanda, sin que solicitudes posteriores puedan implicar la suspensión de la vista.Desde que se apruebe el actual Proyecto de Ley sobre medidas de fomento del alquiler que modifica el art. 440.3 LEC no hará falta solicitar la ejecución de la sentencia en la forma prevista en el art. 549 LEC, sino que fijada la fecha en el auto de admisión y firme la sentencia se lanzará al inquilino en la fecha que se indicó en el auto inicial.
CUARTO OTROSÍ DIGO: Que conforme a lo autorizado en el artículo 437.3 de la Lec, en su redacción dada por la Ley 19/2009, interesamos expresamente, para el caso de ser dictada sentencia estimatoria de nuestra pretensión resolutoria del contrato, se ejecute la misma sin necesidad de ulterior petición, procediéndose al lanzamiento del demandado en la fecha y hora que se fijen por el Juzgado a los efectos señalados en el apartado 3 del artículo 549 www.QuieroAbogado.com y sin que sea preciso plazo de espera para materializar el lanzamiento, conforme dispone el apartado 4 del indicado precepto.
SUPLICO DE NUEVO AL JUZGADO, que tenga por interesada la ejecución del desahucio para el caso de ser dictada sentencia estimatoria de nuestra pretensión resolutoria.
QUINTO OTROSÍ DIGO que, al amparo del art. 231 LEC esta parte manifiesta su voluntad de corregir cualquier defecto de carácter procesal en que pudiera haber incurrido.
SUPLICO AL JUZGADO. Tenga por hecha la anterior manifestación.
Es Justicia que para principal y otrosíes se solicita en Madrid a veintiocho de Diciembre de dos mil nueve.
Fdo. José Valero AlarcónFdo. _____________________
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DOÑA MARIA ___________________________, Procuradora de los Tribunales, Colegiada _____________, en representación de DOÑA ________________ y DON ____________________, Mayores de edad, con D.N.I. números _______________y ___________ y domicilio en Madrid, Calle Comandante ________________, asistidos por el Letrado del I.C.A.M., Don José Valero Alarcón, Colegiado 59.794, con Despacho profesional en Madrid, Calle Embajadores 206, Duplicado 1º B y Telf. 91 530 96 98, ante el Juzgado comparezco y más procedente sea en Derecho, DIGO:
Que en la representación que ostento, por medio del presente escrito interpongo DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO VERBAL DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA contra DON ____________ ______________, mayor de edad, con DNI nº ___________, teléfono 91 _____________ y con domicilio en Alcobendas, _______________________, del Bloque II, Casa I, (Nombre comercial______________) petición que se articula conforme a los siguientes,
PRIMERO.- Por Don __________________, esposo y padre respectivamente de mis representados, se suscribió el día 1 de enero de 1.981, contrato de arrendamiento del Local Comercial Derecha___________________________ (actual nº 10) con el hoy demandado Don ____________________, extremo que se acredita con copia de dicho contrato que se adjunto como Documento nº 1.
Tras el fallecimiento de Don ______________, por Escritura de Liquidación de Sociedad Conyugal y Partición de Herencia, otorgada por mi representados, se les adjudicó el citado local, concretamente a Doña _______________, el Pleno Dominio de la mitad del bien, más el usufructo
AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE _____________
DOÑA MARIA ___________________________, Procuradora de los Tribunales, Colegiada _____________, en representación de DOÑA ________________ y DON ____________________, Mayores de edad, con D.N.I. números _______________y ___________ y domicilio en Madrid, Calle Comandante ________________, asistidos por el Letrado del I.C.A.M., Don José Valero Alarcón, Colegiado 59.794, con Despacho profesional en Madrid, Calle Embajadores 206, Duplicado 1º B y Telf. 91 530 96 98, ante el Juzgado comparezco y más procedente sea en Derecho, DIGO:
Que en la representación que ostento, por medio del presente escrito interpongo DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO VERBAL DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA contra DON ____________ ______________, mayor de edad, con DNI nº ___________, teléfono 91 _____________ y con domicilio en Alcobendas, _______________________, del Bloque II, Casa I, (Nombre comercial ______________) petición que se articula conforme a los siguientes,
HECHOS
PRIMERO.- Por Don __________________, esposo y padre respectivamente de mis representados, se suscribió el día 1 de enero de 1.981, contrato de arrendamiento del Local Comercial Derecha___________________________ (actual nº 10) con el hoy demandado Don ____________________, extremo que se acredita con copia de dicho contrato que se adjunto como Documento nº 1.
Tras el fallecimiento de Don ______________, por Escritura de Liquidación de Sociedad Conyugal y Partición de Herencia, otorgada por mi representados, se les adjudicó el citado local, concretamente a Doña _______________, el Pleno Dominio de la mitad del bien, más el usufructo vitalicio del restante 50%; mientras que Don _________________, pasó a ser el propietario de la nuda propiedad del 50% del Local. Acreditamos este extremo con copia parcial de la Escritura antedicha, que se une como Documento nº 2 de la que se desprende la veracidad de lo afirmado.
SEGUNDO.- Como es de ver en el contrato de arriendo que vincula a las partes, el arrendador viene obligado a abonar la renta por meses adelantados dentro de los primeros 10 días de cada mes (Condición Primera).
Estando a día 27 de Abril de 2009, el arrendatario todavía no ha hecho frente al pago de la mensualidad correspondiente a este mes, habiendo con ello inclumplido la obligación reflejada.
Es más el pasado mes de marzo no procedió alabono de la renta pactada hasta el día 31, extremo que acredito con copia del resguardo bancario, que incorpora como Documento nº 3.
Como consta en este recibo la renta actual asciende a la cantidad de SEISCIENTOS VEINTICINCO EUROS (625,00 €), importe por tanto adeudado a fecha de interposición de la presente demanda.
TERCERO.- Esta no es la primera vez que el arrendatario no atiende a la obligación de pago reflejada en el contrato, pues ya por sentencia de 8 de Abril de 2008, el Juzgado de Primera Instancia nº _____de Alcobendas, en el Juicio Verbal de Desahucio por Falta de Pago nº _____, dictó Sentencia, declaró tener por enervada la acción de desahucio al haber abonado el hoy demandado las rentas debidas, haciendo uso del derecho que por una sóla vez dispone el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. No procede por tanto una nueva enervación de esta nueva acción de desahucio ahora instada.
Acompaño como Documento número 4, copia simple de la referida sentencia y al Documento nº 5,confirmación de la misma decretada por la Audiencia Provincial de Madrid, ____________________, de 13 de Febrero.
CUARTO.- Por lo expuesto, la cuantía de esta demanda se fija, de acuerdo con la regla 9ª del artículo 251 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la suma de una anualidad de renta que asciende a SIETE MIL QUINIENTOS EUROS más la mensualidad debida de SEISCIENTOS VEINTICINCO EUROS, lo que importa un total de OCHO MIL CIENTO VEINTICINCO EUROS (8.125 €), conforme autoriza la regla segunda del artículo 252 de la Ley Rituaria, al provenir de un mismo título ambas acciones.
A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes,
FUNDAMENTOS DE DERECHO
I. Competencia territorial. Conforme al art. 52.1.7º artículo.52 .1 .7 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, el conocimiento de esta demanda corresponde a los Juzgados de este Municipio al radicar en dicho término judicial la finca cedida en arriendo.
II. Capacidad procesal y representación. Ambas partes son mayores de edad, en pleno disfrute de sus derechos civiles por lo que, conforme disponen los artículos 6.1.1º artículo.6 .1 .1 y 7.1artículo.7 .1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , tienen capacidad, por sí, para ser parte en este proceso y para comparecer en juicio.
III. Postulación y defensa: La parte actora comparece debidamente representada por Procurador en ejercicio y dirigida por Letrado, ambos habilitados para actuar en este partido judicial, representación que quedará acreditada en el día y hora que a tal efecto sea señalado por el Juzgado que conozca de la presente demanda.
IV. Legitimación: Tienen la activa mis representados, conforme se establece en el artículo 10 de la Lec., por ser quienes ostentan la nuda propiedad y usufructo del local comercial cedido en arriendo.
Ostentando la pasiva el demandado en su condición de arrendatario y deudor de las cantidad reclamadas.
V. Procedimiento: la acción debe tramitarse conforme a las reglas del Juicio Verbal, dispuestas en el artículo 250.1.1º artículo.250 .1 .1 de la L.E.C, que expresa que éste será el procedimiento paras las demandas que tengan su fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario.
VI. la cuantía de esta demanda se fija, de acuerdo con la regla 9ª del artículo 251 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la suma de una anualidad de renta que asciende a SIETE MIL QUINIENTOS EUROS más la mensualidad debida de SEISCIENTOS VEINTICINCO EUROS, lo que importa un total de OCHO MIL CIENTO VEINTICINCO EUROS (8.125 €), conforme autoriza la regla segunda del artículo 252 de la Ley Rituaria, al provenir de un mismo título ambas acciones.
VII. Costas: Deberán ser puestas al demandado a tenor de lo dispuesto en el art. 394.1artículo.394 .1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en virtud del principio objetivo de vencimiento.
VIII. NO ENERVACIÓN DE LA ACCIÓN.- A tenor de lo dispuesto en el el art. 22.4 artículo.22 .4 in fine de la LEC, no es posible la enervación de la acción, por haber tenido lugar una enervación previa conforme se relata y prueba e el hecho tercero del presente escrito.
En este sentido expresa el punto 4 del artículo 22 de la Lec. que:
"Los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, con al menos cuatro meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación."
Reseñando esta circunstancia, esta parte da cumplimiento a lo preceptuado en el Artículo 439.3artículo.439 .3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone:
"3. No se admitirán las demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario si el arrendador no indicare las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del desahucio."
IX.Acciones que se ejercitan. Se acumulan en el presente procedimiento simultáneamente la acción de RESOLUCIÓN DEL CONTRATO y RECLAMACIÓN DE LAS CANTIDADES ADEUDADAS, en base al artículo 438.3 regla 3ª artículo.438 .3 .3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que otorga esta facultad en el juicio verbal, cuando se trate de juicios de desahucio de finca por falta de pago, con independencia de la cantidad que se reclame.
La acción de resolución del arrendamiento es la del artículo 27.2 a)artículo.27 .2 .a de la Ley de Arrendamientos Urbanos que faculta al arrendador a resolver de pleno derecho el contrato por falta de pago de la renta.
La acción del artículo 27.1artículo.27 .1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación
Igualmente se ejercita la acción de los artículo 1555.1artículo.1555 .1 , Código Civil, tendente al cobro de las rentas debidas y no pagadas, con los intereses que se establecen en el artículo 1108artículo.1108 del mismo cuerpo legal.
X. Fondo del Asunto – Fundamentos Jurídico Materiales.
Son de aplicación los preceptos legales siguientes:
Artículo 1artículo.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
"La presente Ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda."
Artículo 27.2 a)artículo.27 .2 .a de la Ley de Arrendamientos Urbanos
"2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario."
Artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
"El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b) y e) del artículo 27.2 EDL1994/18384 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32."
Artículo 1555.1artículo.1555 .1 artículo.1569 .2 del Código Civil
El arrendatario está obligado:
1) A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos
Artículo 1569.2artículo.1569 .2 del Código Civil
"El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:
2) Falta de pago en el precio convenido."
Artículo 22.4artículo.22 .4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (Improcedencia de la Enervación de la Acción)
"4. Los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, con, al menos, dos meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación."
Artículo 444.1artículo.444 .1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
"Reglas especiales sobre contenido de la vista.
1. Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación."
Artículo 440.3artículo.440 .3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
"3. En los casos de demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de rentas o cantidades debidas, el Tribunal indicará, en su caso, en la citación para la vista, la posibilidad de enervar el desahucio conforme a lo establecido en el 22.4artículo.22 .4 de esta Ley, así como, si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el 437.3artículo.437 .3 , que la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21artículo.21 , a cuyo fin otorgará un plazo de cinco días al demandado para que manifieste si acepta el requerimiento. También se apercibirá al demandado que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites. Igualmente, el Tribunal fijará en el auto de admisión día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que podrá ser inferior a un mes desde la fecha de la vista, advirtiendo al demandado que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada si lo solicitase el demandante en la forma prevenida en el artículo 549artículo.549 ".
XI. Jurisprudencia. Hemos de traer a colación por ser reciente doctrina del Tribunal Supremo, lo declarado por su Sala Civil, mediante Sentencia nº 755/2008, de 24 de Julio de 2008 (El Derecho Jurisprudencia 2008/128033), que unificando los criterios dispares existentes estableció que el impago de una sola mensualidad es causa de resolución de la situación arrendaticia y no reputado como mero retraso, al no estar el arrendador obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas, siendo expresivo de lo apuntado lo dispuesto en su fundamento jurídico primero,cuyo tenor literal expresa:
“1º.- La sentencia de la Audiencia, en su fundamento de derecho tercero, contiene el siguiente razonamiento:
"Respecto a la cuestión de fondo se trata del impago de la renta del mes de enero de 2001 abonado en el mes de marzo del mismo año por el arrendatario del local, no obstante según se constata de la prueba documental la arrendataria tenia concedida una línea de crédito con la entidad financiera (folio 66) por la que se le facilitaba pagos al descubierto, gozando con la confianza de aquélla (folio 65) produciéndose la devolución del recibo de enero si bien se fueron abonando los posteriores de febrero y marzo así como el del retrasado una vez el arrendatario tuvo conocimiento de la devolución bancaria es obvio pues que no se produce una voluntad morosa de no abonar el recibo mensual por parte de la entidad apelante sino una actuación quizás precipitada de la actora para obtener el desahucio dada la existencia de una anterior enervación por lo que al amparo del artículo 7 del Código Civil procede estimar el recurso desestimándose la demanda". (Sic).
En el recurso, se ha justificado la presencia de doctrina contradictoria en las Audiencias Provinciales y se señalan como ejemplos comparativos las siguientes resoluciones:
En el mismo sentido que la sentencia recurrida:
A) Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 31 de enero de 2001 .
B) Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 3 de noviembre de 1998 .
C) Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 14 de febrero de 2000 EDJ2000/9166 .
D) Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 3 de octubre de 1998 EDJ1998/39316 .
En sentido opuesto a la sentencia recurrida:
A) Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de fecha 10 de marzo de 2000 EDJ2000/24180 .
B) Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de 9 de diciembre de 1999 .
Todas las sentencias citadas versan sobre procedimientos de desahucio por falta de pago de la renta, en que la acción se ha entablado por el arrendador con fundamento en el impago de una sola mensualidad; la contradicción se produce al resolver la sentencia recurrida, y las que se pronuncian en similar sentido, que el impago de una sola mensualidad de la renta debe ser reputado mero retraso y no causa de resolución del contrato de arrendamiento; mientras que las sentencias adversas sostienen que el pago de la renta fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la aplicabilidad de la causa de resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una única mensualidad de renta.
En el caso debatido, esta Sala rechaza la argumentación de la sentencia de instancia y muestra su aceptación por la segunda de las posiciones recién reseñadas.
Constituye un hecho declarado probado en la instancia que la parte demandada no ha abonado puntualmente la renta correspondiente al mes de enero de 2001 y que la misma fue satisfecha el 7 de marzo de 2001, fecha del primer señalamiento del juicio verbal de desahucio y, por consiguiente, con posterioridad a la presentación de la demanda.
Al no ser procedente en el supuesto debatido la posibilidad de enervación de la acción, en razón de haberse producido ya otra anteriormente, no cabe otra respuesta que la estimación tanto del recurso como de la demanda iniciadora del litigio, toda vez que el pago de la renta verificado fuera del plazo pactado no excluye la aplicabilidad de la causa de resolución arrendaticia prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y ello aunque dicha demanda se funde en el impago de una única mensualidad de renta y ésta haya sido satisfecha extemporáneamente.
La primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a ésta se asimilan.
Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.
El arrendador no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas, como aquí ha acaecido, y, en tal coyuntura, debe prosperar su demanda de desahucio si se demuestra tal reiteración.
2º.- Según destacada doctrina científica, no abusa del derecho quién lo ejercita y el que pretende la aplicación del artículo 7 del Código Civil ha de probar la concurrencia de especiales circunstancias existentes que hagan reprochable la conducta objetivamente adecuada a la norma; en este caso, el derecho no ha sido esgrimido de modo anormal o excesivo, ni de forma desproporcionada: se ejercitó por la arrendadora la acción de desahucio frente al arrendatario por impago de la renta del local de negocio arrendado correspondiente al mes de enero de 2001, con la indicación de que, al no abonar los recibos de renta y demás cantidades adeudadas de los meses de julio y agosto de 2000, entre las mismas partes, se siguió ante el Juzgado de Primera Instancia número 14 de Zaragoza el juicio de desahucio número 680/2000, que terminó mediante auto de 17 de noviembre de 2000, al declararse enervada la acción ejercitada.
Por último, la demandada no ha demostrado la incidencia de las especiales circunstancias antes aludidas.”
No podrá mantenerse el vínculo contractual, conforme al pronunciamiento trascrito, ni en el caso de que el arrendatario pagara la renta debida, tras la interposición de la presente demanda.
Por todo ello,
SUPLICO AL JUZGADO: Que teniendo por presentado este escrito junto con los documentos adjuntos y sus copias, se sirva admitirlo, y tras la tramitación legal oportuna, tenga por interpuesta Demanda de JUICIO VERBAL por DOÑA ____________y DON ______________ contra DON ____________________________________, y en su día sea dictada sentencia declarando haber lugar a la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO existente sobre la finca sita en Alcobendas, ________________________, local Comercial derecha del Bloque II, POR FALTA DE PAGO DE LAS RENTAS, suscrito el día 1 de enero de 1.981 y consecuentemente decrete el DESAHUCIO del demandado, apercibiéndole de lanzamiento, sin que le sea permitido enervar la acción ejercitada; y, además, condene al demandado a abonar al demandante la cantidad de SEISCIENTOS VEINTICINCO EUROS (625 €), cantidad a la que le será de aplicación el interés legal (art. 1108 CC) desde las fecha de la presente reclamación hasta la fecha de la sentencia. Y desde esta fecha incrementándose el interés legal en dos puntos,todo ello con expresa imposición de las costas causadas en el presente procedimiento.
OTROSÍ DIGO: Que sin perjuicio de su reiteración en el momento procesal oportuno, esta parte deja ya señalados los medios de prueba de los que intenta valerse, siendo los siguientes:
1.- Interrogatorio del demandado.
2.- Documental aportada a los efectos probatorios correspondientes y para el caso de ser negada la validez o impugnada, la ahora aportada, los siguientes archivos:
- Registro de la Propiedad de Alcobendas.
- Juzgado de Primera Instancia nº _____ de Alcobendas.
- La Caixa (Documento nº 3).
SUPLICO DE NUEVO AL JUZGADO: Acuerde la citación para el acto del juicio del demandado, con los apercibimientos legales para si dejare de comparecer y tenga por designados los precedentes archivos a los efectos oportunos.
Es Justicia que para principal y otrosí se solicita respetuosamente en Alcobendas a veintisiete de Abril de dos mil nueve.
Fdo. José Valero AlarcónFdo. Mª ____________________
Abogado, Colegiado 59.794Procuradora
C/ Embajadores 206 Duplicado 1º B
Madrid 28045 – 91 530 96 98italicio del restante 50%; mientras que Don _________________, pasó a ser el propietario de la nuda propiedad del 50% del Local. Acreditamos este extremo con copia parcial de la Escritura antedicha, que se une como Documento nº 2 de la que se desprende la veracidad de lo afirmado.
SEGUNDO.- Como es de ver en el contrato de arriendo que vincula a las partes, el arrendador viene obligado a abonar la renta por meses adelantados dentro de los primeros 10 días de cada mes (Condición Primera).
Estando a día 27 de Abril de 2009, el arrendatario todavía no ha hecho frente al pago de la mensualidad correspondiente a este mes, habiendo con ello inclumplido la obligación reflejada.
Es más el pasado mes de marzo no procedió alabono de la renta pactada hasta el día 31, extremo que acredito con copia del resguardo bancario, que incorpora como Documento nº 3.
Como consta en este recibo la renta actual asciende a la cantidad de SEISCIENTOS VEINTICINCO EUROS (625,00 €), importe por tanto adeudado a fecha de interposición de la presente demanda.
TERCERO.- Esta no es la primera vez que el arrendatario no atiende a la obligación de pago reflejada en el contrato, pues ya por sentencia de 8 de Abril de 2008, el Juzgado de Primera Instancia nº _____de Alcobendas, en el Juicio Verbal de Desahucio por Falta de Pago nº _____, dictó Sentencia, declaró tener por enervada la acción de desahucio al haber abonado el hoy demandado las rentas debidas, haciendo uso del derecho que por una sóla vez dispone el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. No procede por tanto una nueva enervación de esta nueva acción de desahucio ahora instada.
Acompaño como Documento número 4, copia simple de la referida sentencia y al Documento nº 5,confirmación de la misma decretada por la Audiencia Provincial de Madrid, ____________________, de 13 de Febrero.
CUARTO.- Por lo expuesto, la cuantía de esta demanda se fija, de acuerdo con la regla 9ª del artículo 251 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la suma de una anualidad de renta que asciende a SIETE MIL QUINIENTOS EUROS más la mensualidad debida de SEISCIENTOS VEINTICINCO EUROS, lo que importa un total de OCHO MIL CIENTO VEINTICINCO EUROS (8.125 €), conforme autoriza la regla segunda del artículo 252 de la Ley Rituaria, al provenir de un mismo título ambas acciones.
A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes,
FUNDAMENTOS DE DERECHO
I. Competencia territorial. Conforme al art. 52.1.7º artículo.52 .1 .7 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, el conocimiento de esta demanda corresponde a los Juzgados de este Municipio al radicar en dicho término judicial la finca cedida en arriendo.
II. Capacidad procesal y representación. Ambas partes son mayores de edad, en pleno disfrute de sus derechos civiles por lo que, conforme disponen los artículos 6.1.1º artículo.6 .1 .1 y 7.1artículo.7 .1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , tienen capacidad, por sí, para ser parte en este proceso y para comparecer en juicio.
III. Postulación y defensa: La parte actora comparece debidamente representada por Procurador en ejercicio y dirigida por Letrado, ambos habilitados para actuar en este partido judicial, representación que quedará acreditada en el día y hora que a tal efecto sea señalado por el Juzgado que conozca de la presente demanda.
IV. Legitimación: Tienen la activa mis representados, conforme se establece en el artículo 10 de la Lec., por ser quienes ostentan la nuda propiedad y usufructo del local comercial cedido en arriendo.
Ostentando la pasiva el demandado en su condición de arrendatario y deudor de las cantidad reclamadas.
V. Procedimiento: la acción debe tramitarse conforme a las reglas del Juicio Verbal, dispuestas en el artículo 250.1.1º artículo.250 .1 .1 de la L.E.C, que expresa que éste será el procedimiento paras las demandas que tengan su fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario.
VI. la cuantía de esta demanda se fija, de acuerdo con la regla 9ª del artículo 251 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la suma de una anualidad de renta que asciende a SIETE MIL QUINIENTOS EUROS más la mensualidad debida de SEISCIENTOS VEINTICINCO EUROS, lo que importa un total de OCHO MIL CIENTO VEINTICINCO EUROS (8.125 €), conforme autoriza la regla segunda del artículo 252 de la Ley Rituaria, al provenir de un mismo título ambas acciones.
VII. Costas: Deberán ser puestas al demandado a tenor de lo dispuesto en el art. 394.1artículo.394 .1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en virtud del principio objetivo de vencimiento.
VIII. NO ENERVACIÓN DE LA ACCIÓN.- A tenor de lo dispuesto en el el art. 22.4 artículo.22 .4 in fine de la LEC, no es posible la enervación de la acción, por haber tenido lugar una enervación previa conforme se relata y prueba e el hecho tercero del presente escrito.
En este sentido expresa el punto 4 del artículo 22 de la Lec. que:
"Los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, con al menos cuatro meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación."
Reseñando esta circunstancia, esta parte da cumplimiento a lo preceptuado en el Artículo 439.3artículo.439 .3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone:
"3. No se admitirán las demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario si el arrendador no indicare las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del desahucio."
IX.Acciones que se ejercitan. Se acumulan en el presente procedimiento simultáneamente la acción de RESOLUCIÓN DEL CONTRATO y RECLAMACIÓN DE LAS CANTIDADES ADEUDADAS, en base al artículo 438.3 regla 3ª artículo.438 .3 .3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que otorga esta facultad en el juicio verbal, cuando se trate de juicios de desahucio de finca por falta de pago, con independencia de la cantidad que se reclame.
La acción de resolución del arrendamiento es la del artículo 27.2 a)artículo.27 .2 .a de la Ley de Arrendamientos Urbanos que faculta al arrendador a resolver de pleno derecho el contrato por falta de pago de la renta.
La acción del artículo 27.1artículo.27 .1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación
Igualmente se ejercita la acción de los artículo 1555.1artículo.1555 .1 , Código Civil, tendente al cobro de las rentas debidas y no pagadas, con los intereses que se establecen en el artículo 1108artículo.1108 del mismo cuerpo legal.
X. Fondo del Asunto – Fundamentos Jurídico Materiales.
Son de aplicación los preceptos legales siguientes:
Artículo 1artículo.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
"La presente Ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda."
Artículo 27.2 a)artículo.27 .2 .a de la Ley de Arrendamientos Urbanos
"2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario."
Artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
"El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b) y e) del artículo 27.2 EDL1994/18384 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32."
Artículo 1555.1artículo.1555 .1 artículo.1569 .2 del Código Civil
El arrendatario está obligado:
1) A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos
Artículo 1569.2artículo.1569 .2 del Código Civil
"El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:
2) Falta de pago en el precio convenido."
Artículo 22.4artículo.22 .4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (Improcedencia de la Enervación de la Acción)
"4. Los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, con, al menos, dos meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación."
Artículo 444.1artículo.444 .1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
"Reglas especiales sobre contenido de la vista.
1. Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación."
Artículo 440.3artículo.440 .3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
"3. En los casos de demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de rentas o cantidades debidas, el Tribunal indicará, en su caso, en la citación para la vista, la posibilidad de enervar el desahucio conforme a lo establecido en el 22.4artículo.22 .4 de esta Ley, así como, si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el 437.3artículo.437 .3 , que la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21artículo.21 , a cuyo fin otorgará un plazo de cinco días al demandado para que manifieste si acepta el requerimiento. También se apercibirá al demandado que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites. Igualmente, el Tribunal fijará en el auto de admisión día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que podrá ser inferior a un mes desde la fecha de la vista, advirtiendo al demandado que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada si lo solicitase el demandante en la forma prevenida en el artículo 549artículo.549 ".
XI. Jurisprudencia. Hemos de traer a colación por ser reciente doctrina del Tribunal Supremo, lo declarado por su Sala Civil, mediante Sentencia nº 755/2008, de 24 de Julio de 2008 (El Derecho Jurisprudencia 2008/128033), que unificando los criterios dispares existentes estableció que el impago de una sola mensualidad es causa de resolución de la situación arrendaticia y no reputado como mero retraso, al no estar el arrendador obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas, siendo expresivo de lo apuntado lo dispuesto en su fundamento jurídico primero,cuyo tenor literal expresa:
“1º.- La sentencia de la Audiencia, en su fundamento de derecho tercero, contiene el siguiente razonamiento:
"Respecto a la cuestión de fondo se trata del impago de la renta del mes de enero de 2001 abonado en el mes de marzo del mismo año por el arrendatario del local, no obstante según se constata de la prueba documental la arrendataria tenia concedida una línea de crédito con la entidad financiera (folio 66) por la que se le facilitaba pagos al descubierto, gozando con la confianza de aquélla (folio 65) produciéndose la devolución del recibo de enero si bien se fueron abonando los posteriores de febrero y marzo así como el del retrasado una vez el arrendatario tuvo conocimiento de la devolución bancaria es obvio pues que no se produce una voluntad morosa de no abonar el recibo mensual por parte de la entidad apelante sino una actuación quizás precipitada de la actora para obtener el desahucio dada la existencia de una anterior enervación por lo que al amparo del artículo 7 del Código Civil procede estimar el recurso desestimándose la demanda". (Sic).
En el recurso, se ha justificado la presencia de doctrina contradictoria en las Audiencias Provinciales y se señalan como ejemplos comparativos las siguientes resoluciones:
En el mismo sentido que la sentencia recurrida:
A) Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 31 de enero de 2001 .
B) Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 3 de noviembre de 1998 .
C) Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 14 de febrero de 2000 EDJ2000/9166 .
D) Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 3 de octubre de 1998 EDJ1998/39316 .
En sentido opuesto a la sentencia recurrida:
A) Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de fecha 10 de marzo de 2000 EDJ2000/24180 .
B) Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de 9 de diciembre de 1999 .
Todas las sentencias citadas versan sobre procedimientos de desahucio por falta de pago de la renta, en que la acción se ha entablado por el arrendador con fundamento en el impago de una sola mensualidad; la contradicción se produce al resolver la sentencia recurrida, y las que se pronuncian en similar sentido, que el impago de una sola mensualidad de la renta debe ser reputado mero retraso y no causa de resolución del contrato de arrendamiento; mientras que las sentencias adversas sostienen que el pago de la renta fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la aplicabilidad de la causa de resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una única mensualidad de renta.
En el caso debatido, esta Sala rechaza la argumentación de la sentencia de instancia y muestra su aceptación por la segunda de las posiciones recién reseñadas.
Constituye un hecho declarado probado en la instancia que la parte demandada no ha abonado puntualmente la renta correspondiente al mes de enero de 2001 y que la misma fue satisfecha el 7 de marzo de 2001, fecha del primer señalamiento del juicio verbal de desahucio y, por consiguiente, con posterioridad a la presentación de la demanda.
Al no ser procedente en el supuesto debatido la posibilidad de enervación de la acción, en razón de haberse producido ya otra anteriormente, no cabe otra respuesta que la estimación tanto del recurso como de la demanda iniciadora del litigio, toda vez que el pago de la renta verificado fuera del plazo pactado no excluye la aplicabilidad de la causa de resolución arrendaticia prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y ello aunque dicha demanda se funde en el impago de una única mensualidad de renta y ésta haya sido satisfecha extemporáneamente.
La primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a ésta se asimilan.
Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.
El arrendador no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas, como aquí ha acaecido, y, en tal coyuntura, debe prosperar su demanda de desahucio si se demuestra tal reiteración.
2º.- Según destacada doctrina científica, no abusa del derecho quién lo ejercita y el que pretende la aplicación del artículo 7 del Código Civil ha de probar la concurrencia de especiales circunstancias existentes que hagan reprochable la conducta objetivamente adecuada a la norma; en este caso, el derecho no ha sido esgrimido de modo anormal o excesivo, ni de forma desproporcionada: se ejercitó por la arrendadora la acción de desahucio frente al arrendatario por impago de la renta del local de negocio arrendado correspondiente al mes de enero de 2001, con la indicación de que, al no abonar los recibos de renta y demás cantidades adeudadas de los meses de julio y agosto de 2000, entre las mismas partes, se siguió ante el Juzgado de Primera Instancia número 14 de Zaragoza el juicio de desahucio número 680/2000, que terminó mediante auto de 17 de noviembre de 2000, al declararse enervada la acción ejercitada.
Por último, la demandada no ha demostrado la incidencia de las especiales circunstancias antes aludidas.”
No podrá mantenerse el vínculo contractual, conforme al pronunciamiento trascrito, ni en el caso de que el arrendatario pagara la renta debida, tras la interposición de la presente demanda.
Por todo ello,
SUPLICO AL JUZGADO: Que teniendo por presentado este escrito junto con los documentos adjuntos y sus copias, se sirva admitirlo, y tras la tramitación legal oportuna, tenga por interpuesta Demanda de JUICIO VERBAL por DOÑA ____________y DON ______________ contra DON ____________________________________, y en su día sea dictada sentencia declarando haber lugar a la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO existente sobre la finca sita en Alcobendas, ________________________, local Comercial derecha del Bloque II, POR FALTA DE PAGO DE LAS RENTAS, suscrito el día 1 de enero de 1.981 y consecuentemente decrete el DESAHUCIO del demandado, apercibiéndole de lanzamiento, sin que le sea permitido enervar la acción ejercitada; y, además, condene al demandado a abonar al demandante la cantidad de SEISCIENTOS VEINTICINCO EUROS (625 €), cantidad a la que le será de aplicación el interés legal (art. 1108 CC) desde las fecha de la presente reclamación hasta la fecha de la sentencia. Y desde esta fecha incrementándose el interés legal en dos puntos,todo ello con expresa imposición de las costas causadas en el presente procedimiento.
OTROSÍ DIGO: Que sin perjuicio de su reiteración en el momento procesal oportuno, esta parte deja ya señalados los medios de prueba de los que intenta valerse, siendo los siguientes:
1.- Interrogatorio del demandado.
2.- Documental aportada a los efectos probatorios correspondientes y para el caso de ser negada la validez o impugnada, la ahora aportada, los siguientes archivos:
- Registro de la Propiedad de Alcobendas.
- Juzgado de Primera Instancia nº _____ de Alcobendas.
- La Caixa (Documento nº 3).
SUPLICO DE NUEVO AL JUZGADO: Acuerde la citación para el acto del juicio del demandado, con los apercibimientos legales para si dejare de comparecer y tenga por designados los precedentes archivos a los efectos oportunos.
Es Justicia que para principal y otrosí se solicita respetuosamente en Alcobendas a veintisiete de Abril de dos mil nueve.
Fdo. José Valero AlarcónFdo. Mª ____________________
Por medio del presente escrito le requiero para que sin dilación alguna proceda al pago de las rentas adeudadas, que ascienden a un importe total de _____________________ euros, derivadas del arriendo suscrito el día ___ de ________ de _____.
Puede proceder a su abono en la cuenta reseñada en el contrato, cuyos datos le recuerdo. Banco _____________, nº ____-__-____-_________.
Le prevengo que en caso de ser interpuesta demanda de desahucio transcurrido un mes desde el presente requerimiento sin que Usted haya efectuado el pago solicitado, perderá la posibilidad de enervar la acción de desahucio, lo que le impedirá mantenerse en el uso de la vivienda, tal y como expresamente dispone el artículo 22, apartado 5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Sin otro particular, esperando tener buenas noticias suyas.
Fdo. _______________
NOTA DE INTERÉS: ES NECESARIO QUE QUEDE CONSTANCIA DEL REQUERIMIENTO. UN MEDIO MUY EFECTIVO Y BARATO (UNOS 23 €) ES LA REMISIÓN DE ESTE REQUERIMIENTO POR BUROFAX CON ACUSE DE RECIBO Y CERTIFICACION DE TEXTO.
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Las ventajas económicas, sociales y laborales que ofrece el alquiler son innumerables. Entre otras, facilita la elección de vivienda de los ciudadanos, adecuándola a las diferentes necesidades del ciclo vital, propicia el aumento de la movilidad geográfica de los trabajadores, permite disminuir el endeudamiento de los hogares y ofrece mayor flexibilidad ante cambios en los ingresos de la unidad familiar.
Sin embargo, el alquiler no ha sido la opción mayoritariamente escogida por los ciudadanos en los últimos años para acceder a la vivienda. A la preferencia generalizada por la compra han contribuido diversos factores, como las propias características del mercado de vivienda en alquiler, los incentivos ofrecidos por los poderes públicos y unas condiciones financieras favorables al endeudamiento. Todo ello contribuyó a que, lejos de incrementarse, en términos relativos el porcentaje de vivienda en alquiler fuera perdiendo terreno en beneficio de la vivienda en propiedad. De hecho, el alquiler en España representa tan sólo el 11 por ciento del mercado de vivienda, cuando la media europea está situada en el entorno del 40 por ciento.
Si bien es cierto que en los últimos años esta situación descrita ha empezado a cambiar y, de hecho, ya se incrementan más los nuevos hogares que acceden a una vivienda en régimen de alquiler que los que acceden a ella en régimen de propiedad, siguen siendo necesarias medidas de estímulo, tanto las dirigidas a ayudar a las familias de menor capacidad económica a hacer frente a los pagos de las rentas arrendaticias y favorecer la emancipación de los jóvenes, como también las orientadas a fortalecer la seguridad jurídica de las partes y a fomentar el incremento de la oferta en el mercado del alquiler, de las que se ocupa esta Ley.
Por otro lado, tal y como señala la Estrategia Española de Cambio Climático y Energía Limpia, el sector de la edificación tiene un fuerte impacto en el consumo energético, representando, aproximadamente, el 17 por ciento de toda la energía final consumida en España. Es necesario, por tanto, continuar con las reformas que permitan incrementar la eficiencia energética de los edificios en España, tras los significativos avances logrados en los últimos años con la aprobación de las normas técnicas básicas sobre los requerimientos mínimos y la certificación de eficiencia energética de edificios.
Con este objeto, se modifican la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Enjuiciamiento Civil para impulsar el desarrollo del mercado del alquiler y la Ley de Propiedad Horizontal para facilitar actuaciones que mejoren la eficiencia energética de los edificios.
II
El artículo primero modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos para ampliar los supuestos en que no procede la prórroga obligatoria del contrato, de tal modo que se extiende a aquellos casos en que el arrendador tenga necesidad de ocupar la vivienda para sus familiares en primer grado, es decir, para los padres y los hijos o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial, siempre que así se haya hecho constar expresamente en el contrato para evitar fraudes y preservar la necesaria seguridad jurídica.
El artículo segundo modifica diversos preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil con el propósito de mejorar y agilizar los procesos de desahucio, salvaguardando en todo caso los derechos y garantías que protegen al inquilino de buena fe.
Así, por ejemplo, se someten al mismo régimen jurídico los procesos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas y los procesos de desahucio por expiración legal o contractual del plazo del arrendamiento. Se amplía también el ámbito del juicio verbal para que puedan sustanciarse por este procedimiento las reclamaciones de rentas derivadas del arrendamiento cuando no se acumulan al desahucio, lo que permite salvar, en su caso, la relación arrendaticia, algo que hasta ahora se dificultaba porque el propietario acreedor de rentas o cantidades debidas se veía obligado a acumular su reclamación a la del desahucio si quería acudir al juicio verbal, más sencillo y rápido que el juicio ordinario. Igualmente, cuando las reclamaciones de rentas o de cantidades debidas accedan al proceso monitorio y se formule oposición por el arrendatario, la resolución definitiva seguirá los trámites del juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía. Además, en varios supuestos se reducen plazos y se eliminan trámites no sustanciales que hasta ahora dilataban en exceso la conclusión del proceso.
Finalmente, el artículo tercero modifica la Ley de Propiedad Horizontal para facilitar que las comunidades de propietarios puedan adoptar acuerdos para la realización de obras y la instalación de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética del edificio, lo que permitirá a los hogares españoles reducir el coste de la factura energética y contribuirá a combatir el cambio climático. Este objetivo inspira también el régimen aplicable a la instalación de puntos de recarga de vehículos eléctricos en los aparcamientos de los edificios.
Artículo primero. Modificación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
El apartado 3 del artículo 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, queda redactado en los siguientes términos:
«3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor.»
Artículo segundo. Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
Se modifica la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en los siguientes términos:
Uno. Se introduce un nuevo apartado 3 al artículo 21, que queda redactado del siguiente modo:
«3. Si el allanamiento resultase del compromiso con efectos de transacción previsto en el apartado 3 del artículo 437 para los juicios de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, la resolución que homologue la transacción declarará que, de no cumplirse con el plazo del desalojo establecido en la transacción, ésta quedará sin efecto, y que se llevará a cabo el lanzamiento sin más trámite y sin notificación alguna al condenado, en el día y hora fijadas en la citación si ésta es de fecha posterior, o en el día y hora que se señale en dicha resolución.»
Dos. Se modifica el apartado 4 y se introduce un nuevo apartado 5 al artículo 22, que quedan redactados del siguiente modo:
«4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el Secretario judicial si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiese tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
5. La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.»
Tres. Se introduce un nuevo apartado 4 al artículo 33, que queda redactado del siguiente modo:
«4. En los juicios a los que se refiere el apartado anterior, el demandado deberá solicitar el reconocimiento del derecho de asistencia jurídica gratuita o interesar la designación de abogado y procurador de oficio dentro de los tres días siguientes al de la notificación de la demanda. Si la solicitud se realizara en un momento posterior, la falta de designación de abogado y procurador por los colegios profesionales no suspenderá la celebración del juicio, salvo en los supuestos contemplados en el párrafo segundo del artículo 16 de la Ley 1/1996, de 10 de enero, de Asistencia Jurídica Gratuita.»
Cuatro. El apartado 3 del artículo 155 queda redactado del siguiente modo:
«3. A efectos de actos de comunicación, podrá designarse como domicilio el que aparezca en el padrón municipal o el que conste oficialmente a otros efectos, así como el que aparezca en Registro oficial o en publicaciones de Colegios profesionales, cuando se tratare, respectivamente, de empresas y otras entidades o de personas que ejerzan profesión para la que deban colegiarse obligatoriamente. También podrá designarse como domicilio, a los referidos efectos, el lugar en que se desarrolle actividad profesional o laboral no ocasional.
Cuando en la demanda se ejercite una acción de aquellas a las que se refiere el número 1.º del apartado 1 del artículo 250, se entenderá que si las partes no han acordado señalar en el contrato de arrendamiento un domicilio en el que se llevarán a cabo los actos de comunicación, éste será, a todos los efectos, el de la vivienda o local arrendado.
Si la demanda se dirigiese a una persona jurídica, podrá igualmente señalarse el domicilio de cualquiera que aparezca como administrador, gerente o apoderado de la empresa mercantil, o presidente, miembro o gestor de la Junta de cualquier asociación que apareciese en un Registro oficial.»
Cinco. Se añade un nuevo párrafo al artículo 164, que queda redactado en los siguientes términos:
«En los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de rentas o cantidades debidas o por expiración legal o contractual del plazo y en los procesos de reclamación de estas rentas o cantidades debidas, cuando no pudiere hallársele ni efectuarle la comunicación al arrendatario en los domicilios designados en el segundo párrafo del número 3 del artículo 155, ni hubiese comunicado de forma fehaciente con posterioridad al contrato un nuevo domicilio al arrendador al que éste no se hubiese opuesto, se procederá, sin más tramites, a fijar la cédula de citación en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial.»
Seis. El artículo 220 queda redactado del siguiente modo:
«Artículo 220. Condenas a futuro.
1. Cuando se reclame el pago de intereses o de prestaciones periódicas, la sentencia podrá incluir la condena a satisfacer los intereses o prestaciones que se devenguen con posterioridad al momento en que se dicte.
2. En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia incluirá la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.»
Siete. Se modifica el ordinal 6.º del apartado 1 del artículo 249, que queda redactado del siguiente modo:
«6. Las que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia.»
Ocho. Se modifica el ordinal 1.º del apartado 1 del artículo 250, que queda redactado del siguiente modo:
«1. Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.»
Nueve. La regla 9 del artículo 251 queda redactada del siguiente modo:
«9. En los juicios sobre arrendamientos de bienes, salvo cuando tengan por objeto reclamaciones de las rentas o cantidades debidas, la cuantía de la demanda será el importe de una anualidad de renta, cualquiera que sea la periodicidad con que ésta aparezca fijada en el contrato.»
Diez. La regla 2 del artículo 252 queda redactada del siguiente modo:
«2. Si las acciones acumuladas provienen del mismo título o con la acción principal se piden accesoriamente intereses, frutos, rentas o daños y perjuicios, la cuantía vendrá determinada por la suma del valor de todas las acciones acumuladas. Pero si el importe de cualquiera de las acciones no fuera cierto y líquido, sólo se tomará en cuenta el valor de las acciones cuyo importe sí lo fuera.
Para la fijación del valor no se tomarán en cuenta los frutos, intereses o rentas por correr, sino sólo los vencidos. Tampoco se tomará en cuenta la petición de condena en costas.
Sin perjuicio de lo anterior, si las acciones acumuladas fueran la de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y la de reclamación de rentas o cantidades debidas, la cuantía de la demanda vendrá determinada por la acción de mayor valor.»
Once. El apartado 3 del artículo 437 queda redactado del siguiente modo:
«3. Si en la demanda se solicitase el desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, o por expiración legal o contractual del plazo, el demandante podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de quince días desde que se notifique la demanda. Igualmente, podrá interesarse en la demanda que se tenga por solicitada la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el Juzgado a los efectos señalados en el apartado 3 del artículo 549.»
Doce. El apartado 3 del artículo 438 queda redactado del siguiente modo:
«3. No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes:
1. La acumulación de acciones basadas en unos mismos hechos, siempre que proceda, en todo caso, el juicio verbal.
2. La acumulación de la acción de resarcimiento de daños y perjuicios a otra acción que sea prejudicial de ella.
3. La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.»
Trece. El apartado 3 del artículo 440 queda redactado del siguiente modo:
«3. En los casos de demandas de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, se indicará, en su caso, en la citación para la vista, la posibilidad de enervar el desahucio conforme a lo establecido en el apartado 4 del artículo 22 de esta Ley, así como, si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el apartado 3 del artículo 437, que la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21, a cuyo fin se otorgará un plazo de cinco días al demandado para que manifieste si acepta el requerimiento.
En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en la citación que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia, el sexto día siguiente a contar del señalado para la vista. Igualmente, en la resolución de admisión se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá producirse antes de un mes desde la fecha de la vista, advirtiendo al demandado que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.»
Catorce. El apartado 1 del artículo 447 queda redactado del siguiente modo:
«1. Practicadas las pruebas si se hubieren propuesto y admitido, o expuestas, en otro caso, las alegaciones de las partes, se dará por terminada la vista y el Tribunal dictará sentencia dentro de los 10 días siguientes. Se exceptúan los juicios verbales en que se pida el desahucio de finca urbana, en que la sentencia se dictará en los cinco días siguientes, convocándose en el acto de la vista a las partes a la sede del Tribunal para recibir la notificación, que tendrá lugar el día más próximo posible dentro de los cinco siguientes al de la sentencia.
Sin perjuicio de lo anterior, en las sentencias de condena por allanamiento a que se refieren los apartados 3 de los artículos 437 y 440, en previsión de que no se verifique por el arrendatario el desalojo voluntario en el plazo señalado, se fijará con carácter subsidiario día y hora en que tendrá lugar, en su caso, el lanzamiento directo del demandado, que se llevará a término sin necesidad de ulteriores trámites en un plazo no superior a 15 días desde la finalización de dicho periodo voluntario. Del mismo modo, en las sentencias de condena por incomparecencia del demandado, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada sin más trámite.»
2. No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión ni las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumarias.»
Quince. Se añade un nuevo párrafo al artículo 494 con la siguiente redacción:
«No procederá el recurso de queja en los procesos de desahucios de finca urbana y rústica, cuando la sentencia que procediera dictar en su caso no tuviese la consideración de cosa juzgada.»
Dieciséis. Se añade un nuevo párrafo al apartado 2 del artículo 497 con la siguiente redacción:
«Cuando se trate de sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandado citado en forma no hubiera comparecido en la fecha o en el plazo señalado en la citación, la notificación se hará por medio de edictos fijando copia de la sentencia en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial.»
Diecisiete. Se añaden nuevos apartados 3 y 4 del artículo 549, que quedan redactados del siguiente modo:
«3. En la sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, la solicitud de su ejecución en la demanda de desahucio será suficiente para la ejecución directa de la sentencia sin necesidad de ningún otro trámite para proceder al lanzamiento en el día y hora señalados en la propia sentencia o en la fecha que se hubiera fijado al ordenar la citación al demandado.
4. El plazo de espera legal al que se refiere el artículo anterior no será de aplicación en la ejecución de resoluciones de condena de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, que se regirá por lo previsto en tales casos.»
Dieciocho. Se modifica el apartado 4 del artículo 703, que queda redactado del siguiente modo:
«4. Si con anterioridad a la fecha fijada para el lanzamiento, en caso de que el título consista en una sentencia dictada en un juicio de desahucio de finca urbana, se entregare la posesión efectiva al demandante, acreditándolo el arrendador ante el Secretario judicial encargado de la ejecución, se dictará decreto declarando ejecutada la sentencia y cancelando la diligencia, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta del estado en que se encuentre la finca.»
Diecinueve. Se añade un nuevo apartado 3 al artículo 818, que queda redactado del siguiente modo:
«3. En todo caso, cuando se reclamen rentas o cantidades debidas por el arrendatario de finca urbana y éste formulare oposición, el asunto se resolverá definitivamente por los trámites del juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía.»
Veinte. Se modifica la letra b) del apartado 2 de la disposición adicional quinta, que queda redactada del siguiente modo:
«b) Desahucios de finca urbana por expiración legal o contractual del plazo o por falta de pago de rentas o cantidades debidas y, en su caso, reclamaciones de estas rentas o cantidades cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio.»
Artículo tercero. Modificación de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal.
Se añade un nuevo apartado 3 al artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, de modo que los apartados 3 y 4 quedan redactados del siguiente modo:
«3. El establecimiento o supresión de equipos o sistemas distintos de los mencionados en el apartado anterior que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios.
No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en el apartado anterior.
Si se tratara de instalar en el aparcamiento del edificio un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado, siempre que éste se ubicara en una plaza individual de garaje, sólo se requerirá la comunicación previa a la comunidad de que se procederá a su instalación. El coste de dicha instalación será asumido íntegramente por el o los interesados directos en la misma.
4. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán validos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.»
Disposición adicional primera. Ayudas a inquilinos con alta vulnerabilidad social.
En las ayudas estatales para facilitar el acceso a la vivienda y su disfrute efectivo se prestará especial atención a las circunstancias de los inquilinos que se encuentren en situación de baja capacidad económica y alta vulnerabilidad social.
Disposición adicional segunda. Medidas para garantizar la eficiencia hídrica de los edificios.
Las Administraciones Públicas, en la esfera de sus respectivas competencias, adoptarán medidas para garantizar la eficiencia hídrica de los edificios. Estas medidas incluirán la incorporación de mecanismos o dispositivos reguladores de caudal, que permitan la elección de diferentes tipos de suministro y la aplicación de diferentes tipos de tarificación.
Para ello establecerán medidas vinculantes para nuevos edificios y para las redes públicas y privadas, así como para la incorporación gradual de estas medidas en los edificios y redes ya existentes.
Disposición transitoria primera.
Lo dispuesto en el artículo segundo de esta Ley será de aplicación en los procesos que se incoen con posterioridad a su entrada en vigor. No obstante lo anterior, a partir de la sentencia que recaiga en procesos ya iniciados en el momento de su entrada en vigor, se aplicará a todos los efectos esta Ley.
Disposición transitoria segunda.
Las nuevas atribuciones de competencia al Secretario judicial recogidas en el artículo segundo de esta Ley no se harán efectivas hasta la entrada en vigor de la Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la Legislación Procesal para la Implantación de la Nueva Oficina Judicial.
Disposición derogatoria única.
Quedan derogadas cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo establecido en la presente Ley.
Disposición final primera. Título competencial.
1. Los artículos primero y tercero de esta Ley se dictan al amparo de la competencia que corresponde al Estado conforme al artículo 149.1.8.ª de la Constitución.
2. El artículo segundo de esta Ley se dicta al amparo de la competencia que corresponde al Estado conforme al artículo 149.1.6.ª de la Constitución, sin perjuicio de las necesarias especialidades que en este orden se deriven de las particularidades del derecho sustantivo de las Comunidades Autónomas.
Disposición final segunda. Entrada en vigor de la Ley.
Esta Ley entrará en vigor al mes de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».
Por tanto,
Mando a todos los españoles, particulares y autoridades, que guarden y hagan guardar esta ley.
Madrid, 23 de noviembre de 2009.
JUAN CARLOS R.
El Presidente del Gobierno,
JOSÉ LUIS RODRÍGUEZ ZAPATERO cve: BOE-A-2009-18733
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Un abogado (del latín advocatus, "llamado en auxilio") es aquella persona que ejerce profesionalmente defensa (judicial) de las partes en juicio y en toda clase de procesos judiciales y administrativos. Además, asesora y da consejo en materias jurídicas. En la mayoría de los ordenamientos de los diversos países, para el ejercicio de esta profesión se requiere estar inscrito en un Colegio de Abogados, o bien tener una autorización del Estado para ejercer.
Los abogados son llamados formalmente Doctores porque realmente lo son, Doctores en derecho y ciencias sociales, al margen de los Doctorados universitarios ó títulos de posgrado y de especialización modernos, pues la abogacía es una de las carreras universitarias más antiguas y es con este título honorífico como se los conoce desde la antigüedad, lo mismo sucede con los médicos en medicina.
Ejercicio profesional
Se puede definir el término abogado como: "persona con título de grado habilitado conforme a la legislación de cada país, que ejerce el Derecho, en asistencia de terceras personas, siendo un auxiliar activo e indispensable en la administración de la Justicia de un país."
El abogado es el encargado de defender los intereses de una de las partes en litigio. Al ser el abogado un profesional específicamente preparado y especializado en cuestiones jurídicas, es la única persona que puede ofrecer un enfoque adecuado del problema que tiene el ciudadano o 'justiciable'.
Debe destacarse que además de su intervención en el juicio, una función básica y principal del abogado es la preventiva. Con su asesoramiento y una correcta redacción de los contratos y documentos, pueden evitarse conflictos sociales, de forma que el abogado, más que para los pleitos o juicios, sirve para no llegar a ellos, sirviendo en muchos casos como mediador extrajudicial. Tanto es así que en la mayoría de los procedimientos judiciales es obligatorio comparecer ante los tribunales asistido o defendido por un abogado en calidad de director jurídico, es decir todo escrito y/o presentación judicial debe ir firmada por el cliente (o su representante legal, el procurador/a) y por su abogado, lo cual le garantiza un debido ejercicio del derecho a la defensa durante el proceso.
Un abogado suele tener poderes de su defendido o cliente mediante autorización por instrumento público, u otorgado "apud acta" por comparecencia en el juzgado o tribunal, de manera que pueda dirigirlo en juicio, o representarlo en actuaciones legales o administrativas que no requieren, necesariamente, de Procurador/a de los Tribunales, y el abogado representa al justiciable.
La actuación profesional del abogado se basa en los principios de libertad e independencia. Los principios de confianza y de buena fe presiden las relaciones entre el cliente y el abogado, que está sujeto al secreto profesional. El abogado se debe a su cliente, en primer lugar, y debe litigar de manera consciente respecto a la responsabilidad social en la que se halla, con un actuar crítico y equilibrado al servicio de la paz social, en la que colabora con los juzgados y tribunales dentro del sistema judicial de cada país.
A través de los Colegios de Abogados u organismos pertinentes, dependiendo del país, existen servicios de asistencia jurídica gratuita para los ciudadanos que carecen de medios económicos para pagar los honorarios de un abogado. Son los llamados defensores "Ad honorem" en el caso que asesoren desde Colegios de abogados, y abogados oficiales defensores (o simplemente abogados de oficio) cuando dependen directamente del Estado.
Las especialidades más habituales en el mundo de la abogacía suelen ser: Derecho civil, de familia, penal, mercantil, laboral, tributario, constitucional, administrativo y ambiental.
Formas de Organización
Tradicionalmente, los abogados ejercieron su profesión solos o en pequeños grupos. Fue en Estados Unidos de América a finales del Siglo XIX cuando los abogados comenzaron a juntarse en grupos más grandes, tendencia que pasaría rápidamente a Europa y luego al resto de los países con un desarrollo relevante de la profesión. Como un caso muy especial pude citarse Francia, donde aún hoy en día, con algunas contadas excepciones, los abogados siguen trabajando solos o en pequeños grupos.
Generalizando, podría decirse que las formas de organización que los abogados se han dado son básicamente tres. En primer lugar, y por lejos la forma más usada, son los abogados que ejercen solos o en pequeños grupos. En segundo, aún cuando es una fórmula que se bate en retirada, están las comunidades de techo, donde básicamente los abogados comparten la propiedad de un inmueble o contribuyen comunitariamente a los gastos generales, y cada uno lleva sus propios clientes. En tercer lugar, independientemente de la estructura societaria elegida, están los estudios de abogados o estudios jurídicos, en los que generalmente se concentra la mayor parte del trabajo complejo y relevante que se realiza en un país para empresas, gobierno o personas.
Desde otra perspectiva, podemos decir que los estudios de abogados se clasifican en pequeños, medianos y grandes. Aún cuando esta nomenclatura tendrá un uso diferente en cada país, generalmente es aceptado que un estudio pequeño tiene hasta 50 abogados, y que uno estudio es grande cuando alcanza al menos los 100 abogados. Los estudios de abogados se califican a sí mismos como generalistas y especialistas, o como "one stop shop" y "boutiques", para usar un lenguaje más contemporáneo. Si bien es cierto que en general puede observarse que el tamaño de los estudios de abogados depende del tamaño de la población y de la economía de un país, existen excelentes ejemplos de que ello no es una regla cerrada; tal es el caso de Nueva Zelanda y de Irlanda, donde se encuentran varios estudios con más de 200 abogados, tratándose de poblaciones cercanas a los cuatro millones de habitantes.
Los estudios de abogados más grandes en la actualidad bordean los 4.000 abogados, siendo verdaderas empresas transnacionales. La mayor parte de los mega estudios (1.000 o más abogados) tienen su origen en EEUU o en el Reino Unido.
Distritos y Barrios de Madrid
Fuencarral - El Pardo
Fuencarral-El Pardo es, con diferencia, y una superficie de 24.345,20 hectáreas el distrito más grande de Madrid, gracias sobre todo, a los fabulos espacios naturales del Monte del Pardo y el Soto de Viñuelas. Sus 210.583 habitantes se distribuyen en los barrios de: El Pardo, Fuentelarreina, Peñagrande, El Pilar, La Paz, Valverde, Mirasierra y El Goloso.
Moncloa - Aravaca
La Casa de Campo, el Palacio de la Moncloa, la concurrida calle Princesa o el antiguo pueblo de Aravaca anexionado a la capital en 1.949, forman entre otros, un singular y a la vez armónico distrito, donde espacios naturales conviven con el bullicio de la gran urbe. Cuenta con 116.531 habitantes y una extensión de 4.492,75 hectáreas distribuidas en los barrios de: Casa de Campo, Argüelles, Ciudad Universitaria, Valdezarza, Valdematín, El Plantío y Aravaca
Tetuán
La glorieta de Cuatro Caminos sirve de auténtico corazón de este populoso barrio, donde el contraste entre las, en muchos casos, ruinosas y pequeñas casas antiguas de la zona de Bravo Murillo, contrasta con los hasta 2.006, más altos y modernos rascacielos de Madrid. Dispone el distrito de Tetuán de una población de 149.200 habitantes y una extensión de 537,31 hectáreas, distribuida en los barrios de: Bellas Vistas, Cuatro Caminos, Castillejos, Almenara, Valdeacederas y Berruguete.
Hortaleza
Desde 1.949 los municipios de Canillas y Hortaleza forman parte de la capital de España. Hoy en día, el distrito de Hortaleza ocupa una extensión de 2.800,60 hectáreas y cuenta con una población de 151.746 habitantes distribuida en los barrios de: Palomas, Piovera, Canillas, Pinar del Rey, Apóstol Santiago y Valdefuentes.
Chamartín
Anexionado en 1.947 el municipio de Chamartín de la Rosa, cuenta en la actualidad con una población de 142.626 habitantes repartidos en una extensión de 919,57 hectáreas. En la actualidad se trata de un gran centro de negocios en el eje este de la Castellana y es conocido por su estación ferroviaria y el estadio Santiago Bernabeu. Se divide en los barrios de: El Viso, Prosperidad, Ciudad Jardín, Hispanoamérica, Nueva España y Castilla.
Ciudad Lineal
Este distrito, en su tiempo límite de la villa, fue diseño y obra de don Arturo Soria a partir de 1.892, constituyendo una prolongación hacia los entonces municipios de Chamartín de la Rosa, Canillas y Hortaleza. Internacionalmente conocido por su monumental plaza de toros, cuenta con una elevada densidad de 205 habitantes por hectárea, ascendiendo a 232.846 el total del distrito para 1.136,36 hectáreas distribuidas en los barrios de: Ventas, Pueblo Nuevo, Quintana, Concepción, San Pascual, San Juan Bautista, Colina, Atalaya y Costillares.
Chamberí
Este distrito de nombre de origen francés, de gran vida comercial y social, y estación fantasma de metro, es el más pequeño de los distritos de Madrid, disponiendo, sin embargo, de una densidad de población de 322 habitantes por hectárea, gracias a su población de 151.230 habitantes repartidos en los barrios de: Gaztambide, Arapiles, Trafalgar, Almagro, Ríos Rosas y Vallehermoso.
Barrio de Salamanca
Si existe un distrito en Madrid, selecto y elegante, éste es el de Salamanca. Diseñado a medida, no existe empresa del lujo que no se encuentre representada en sus comerciales avenidas. 149.264 habitantes se distribuyen por las 540,93 hectáreas de territorio. Seis son los barrios del de Salamanca: Recoletos, Goya, Fuente del Berro, Guindalera, Lista y Castellana.
San Blas
Además del municipio de Canillejas, anexionado a la ciudad de Madrid en 1.949, el distrito de San Blas está formado por recortes de los que en su día fueron los municipios de Barajas, Canillas y Vicálvaro. Este distrito residencial, y cada día un poco menos industrial, cuenta con una población de 143.405 habitantes repartidos en 2.181,21 hectáreas repartidas en ocho barrios: Simancas, Hellín, Amposta, Arcos, Rosas, Rejas, Canillejas y Salvador.
Barajas
El aeropuerto de Madrid-Barajas es, sin duda, el elemento más conocido y representativo de este distrito. Este antiguo pueblo, anexionado a Madrid en 1.949, es distrito independiente de Hortaleza desde 1.987. Se trata del distrito menos poblado con 40.303 habitantes en una extensión de 4.266,59 hectáreas. Sus barrios son: la Alameda de Osuna, Aeropuerto, Casco Histórico de Barajas, Timón y Corralejos.
Centro
Corazón de Madrid y kilómetro cero, el distrito centro guarda los más bellos y antiguos monumentos de la ciudad, las más comerciales de las calles, así como los más importantes órganos del poder municipal, regional y nacional. Son unas escasas 523,73 hectáreas la extensión por la que se reparten sus 146.443 moradores. Seis barrios componen el más céntrico de los barrios: Palacio, Embajadores, Cortes, Justicia, Universidad y Sol.
Retiro
El que en su tiempo fuera lugar de esparcimiento real y, hoy en día, parte de la milla de oro madrileña, resulta, además de uno de los distritos con más historia, uno de los lugares de enriquecimiento cultural más excepcionales, gracias a la quizás, mejor pinacoteca del mundo: El museo del Prado, y uno de los más antiguos y completos Jardines Botánicos. Son 126.058 los vecinos de la Cibeles y Neptuno, repartidos por los barrios de: Pacífico, Adelfas, Ibiza, Estrella, Niño Jesús y Jerónimos.
Arganzuela
La Puerta de Toledo, límite de la ciudad amurallada, marca, sin embargo, el comienzo de este distrito de 146.833 almas, cuya frontera sur se encuentra delimitada por el que en su día fuera llamado aprendiz de río. Los planes de ensanche de la capital desde tiempos de Carlos III hasta el contemporáneo Pasillo Verde, han definido su morfología. Mataderos, puentes y puertas completan el atractivo de este distrito. Se divide en los barrios de: Acacias, Chopera, Imperial, Delicias, Legazpi, Moguer y Atocha.
Moratalaz
Encajonado entre la M-30 y la M-40, a su vez, valiosas vías de comunicación, este barrio residencial es distrito independiente desde su segregación del de Vicálvaro-Moratalaz. Al norte, el parque de la Cuña Verde de O'Donnell, paralelo a la vía del mismo nombre, aparece como auténtico pulmón del distrito de 106.858 habitantes dividido en los barrios de: Marroquina, Horcajo, Pavones, Media Laguna, Vinateros y Fontarrón.
Villaverde
Distrito de Madrid desde 1.954, Villaverde fue en el siglo XIX un pequeño municipio, eminentemente agrícola cerealista. Con el siglo XX la industria, con grandes y pequeñas factorías, fue ganando terreno y su población creciendo exponencialmente convirtiéndose paulatínamente en un barrio más residencial. Sus 143.388 habitantes se dividen en los barrios de: San Cristóbal, Butarque, San Andrés, Los Ángeles y Los Rosales.
Usera
Bañado al norte por el río Manzanares, el distrito de Usera está asentado en lo que su tiempo fueron terrenos de Villaverde y, retales de los de Madrid y Carabanchel Bajo. La calle Marcelo Usera marca su zona más comercial, mientras que el parque de Pradolongo, es el gran espacio verde. Usera y sus 132.145 habitantes están divididos en barrios de gran personalidad: Orcasitas, San Fermín, Orcasur, Almendrales, Moscardó, Zofio y Pradolongo.
Latina
A lo largo del paseo de Extremadura, desde el mismo río Manzanares, hasta más allá del aeródromo de Cuatro Vientos, alcanzando el municipio de Alcorcón; puentes, parques, cuarteles y casas con sabor añejo y otras de cimiento nuevo, conforman la silueta del más populoso de los distritos de la villa, con 257.431 almas y siete barrios: Aluche, Los Cármenes, Las Águilas, Puerta del Ángel, Lucero, Cuatro Vientos y Campamento.
Carabanchel
De Carabanchel se conoce desde tiempos prehistóricos, su pronto poblamiento. Fueron dos los municipios, Carabanchel de Abajo y Carabanchel de Arriba, los que en 1.948 pasaron a formar parte de villa de Madrid dando origen a un nuevo barrio. Del Manzanares a Leganés, por estas fértiles tierras labradas por San Isidro y retratadas por Goya, se asientan sus 239.782 moradores distribuidos por los barrios de: Vista Alegre, Puerta Bonita, Abrantes, Opañel, Buenavista, San Isidro y Comillas.
Vicálvaro
Vicálvaro, distrito de Madrid desde 1.951 y vecino en su extremo este de los municipios de Coslada, San Fernando y Rivas-Vaciamadrid fue industrializándose a lo largo del siglo XX, asentándose en sus terrenos, sobre todo, fábricas de materiales de construcción. Este antiguo municipio, hoy en día de corazón universitario, nuevos barrios y Parque de la Naturaleza, cuenta con una población de 63.881 habitantes, distribuidos en los barrios de: Casco histórico de Vicálvaro y Ambroz.
Puente de Vallecas
Segregado como distrito, del de Villa de Vallecas, este enclave sur, patria del Rayo y de la San Silvestre, presume con orgullo de su origen obrero. Con metro desde 1.924 y atravesado por carreteras y raíles, este distrito, eminentemente residencial y comercial se encuentra habitado por 241.661 personas y dividido en los barrios de: Numancia, Portazgo, Palomeras Bajas, Palomeras Sureste, Entrevías y San Diego.
Villa de Vallecas
Este antiguo municipio anexionado a la capital de España en 1.950 y terrenos prestados a su homónimo del Puente, cuenta todavía, hoy en día, con cierto aire de aquel pueblo de iglesia parroquial y, olivos, cereales y viñedos. Son 65.842 los habitantes de este distrito que aún conserva la denominación de villa y dos sus barrios: Casco histórico de Vallecas y Santa Eugenia.
Superficie y población de los Distritos de Madrid:
Fuencarral-El Pardo:
Habitantes: 210.583
Superficie: 24.345,20 hectáreas
Centro:
Habitantes: 146.443
Superficie: 523,73 hectáreas
Retiro:
Habitantes: 126.477
Superficie: 537,83 hectáreas
Barrio de Salamanca:
Habitantes: 149.264
Superficie: 540,93 hectáreas
Arganzuela:
Habitantes: 143.867
Superficie: 655,21 hectáreas
Chamartín:
Habitantes: 142.626
Superficie: 919,57 hectáreas
Tetuán:
Habitantes: 149.200
Superficie: 537,31 hectáreas
Chamberí:
Habitantes: 151.230
Superficie: 469,22 hectáreas
Moncloa-Aravaca:
Habitantes: 116.531
Superficie: 4.492,75 hectáreas
Latina:
Habitantes: 258.667
Superficie: 2.542,97 hectáreas
Carabanchel:
Habitantes: 233.602
Superficie: 1.409,30 hectáreas
Usera:
Habitantes: 124.665
Superficie: 770,28 hectáreas
Puente Vallecas:
Habitantes: 237.899
Superficie: 1.489,14 hectáreas
Moratalaz:
Habitantes: 108.248
Superficie: 634,42 hectáreas
Ciudad Lineal:
Habitantes: 232.846
Superficie: 1.136,36 hectáreas
Hortaleza:
Habitantes: 151.746
Superficie: 2.800,60 hectáreas
Villaverde:
Habitantes: 135.540
Superficie: 2.028,65 hectáreas
Villa de Vallecas:
Habitantes: 64.177
Superficie: 5.155,92 hectáreas
Vicálvaro:
Habitantes: 57.573
Superficie: 3.271,50 hectáreas
Barajas:
Habitantes: 40.303
Superficie: 4.266,59 hectáreas
San Blas:
Habitantes: 143.405
Superficie: 2.181,21 hectáreas
Webs de barrios de Madrid:
A continuación indicamos los mejores links a páginas web de barrios de Madrid. Aunque ocurre en la mayoría de los casos, no todos los barrios corresponden con los distritos de Madrid, ya que, incluso existen barrios dentro de los distritos con una personalidad o historia tan fuerte como la del propio distrito. Ejemplo de esto son: el Barrio del Pilar, Orcasitas o Aluche entre otros.
Fuencarral:
- barriodelpilar.com: Información sobre el Barrio del Pilar y área de influencia. Callejero del Barrio del Pilar. Transportes. Galería fotográfica. Todo sobre las fiestas del Barrio del Pilar.
- gratisweb.com/fuencarralpardo: Web sobre el distrito de Fuencarral-El Pardo. Historia, geografía, vivienda, espacios naturales: Monte de El Pardo. Soto de Viñuelas.
Tetuan:
- somostetuan.net: Noticias del distrito de Tetuán. Información sobre educación, empleo, ocio y cultura, sanidad, vivienda y urbanismo, atención social y diferentes blogs.
Hortaleza:
- welcome.to/hortaleza: Información sobre el distrito de Hortaleza, con revista on-line, navegador a enlaces de interes, tablón de anuncios, galería virtual y guía.
Ciudad Lineal:
- arturosoria.com: Guía de Arturo Soria. Comercios, museos, agencias inmobiliarias, gimnasios, escuelas de música, restaurantes, etc.
Moratalaz:
- moratalaz.com : Guía de servicios de Moratalaz. Teléfonos de interés. Callejero.
Villaverde:
- distritovillaverde.net: Noticias de Villaverde. Guía comercial, anuncios, servicios, encuesta, foro, etc.
- webaluche.com: Web del barrio de Aluche. Recomendaciones. Fiestas de Aluche. Noticias de Aluche. Su historia, cultura, ocio, deporte, servicios, transportes, sanidad. Álbum de fotos. Foro. Chat.
Carabanchel:
- cararanchel.net: Noticias de Carabanchel. Foro. Chats. Comercios. Guía de servicios. Fiestas de Carabanchel.
- carabanchel.com: Página sobre el barrio de Carabanchel. Información sobre su historia, su arte, su literatura, su música. Semana de cine de Carabanchel. Ocio. Conciertos. P.A.U. de Carabanchel. Foro.
Vallecas:
- valledelkas.com: Guía de Vallecas. Información de asociaciones, centros juveniles, centros culturales, y más, del Puente de Vallecas y la Villa de Vallecas. Noticias. Foros.
- vadevallecas.org: Vallecas todo cultura. Historia de Vallecas e imágenes. Actividades: Puerta del cine, Calle del libro... Enlaces. P.A.U. de Vallecas.
DON ______________________________, Procurador de los Tribunales y de DOÑA FRANCISCA ____________________, mayor de edad, con D.N.I. nº ____________________ y domicilio en ___________________________________________, representación que acredito con la copia del poder general para pleitos que se adjunta como Documento nº 1, asistido por el Letrado de Madrid, Don José Valero Alarcón, Colegiado 59.794 y despacho profesional en Madrid, Calle Embajadores 206, Duplicado 1º B, con Telf. 91 530 96 98, ante el Juzgado comparezco y, como más procedente en Derecho sea, DIGO:
Que en la antedicha representación, por medio del presente escrito formulo DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO VERBAL ACUMULANDO ACCION DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA Y RECLAMACION DE RENTAS, frente a DON FRANCISCO ________________, mayor de edad, con DNI nº ______________ y domicilio a efectos del presente contrato en Madrid, Calle _________________ y con número de teléfono ___________. Se articula la presente petición en los siguientes
HECHOS
PRIMERO.- Doña _____________, es propietaria de la vivienda sita en Madrid, Calle _____________ nº 1, 2º E, extremo que se acredita con fotocopia de la Escritura de Adjudicación de Herencia que se aporta como Documento nº 2.
SEGUNDO.- El día 1 de Abril de 2009, con la intermediación de su hijo Don ____________________, celebró contrato de arrendamiento del citado inmueble con Don Francisco _______________, ocupando la vivienda el demandado en ese mismo día. Así consta en la Estipulación 1ª del contrato de arriendo, cuyo original, se une como Documento nº 3.
Se pacto el uso de la vivienda por el plazo de un año con la prórroga forzosa imperativa establecida en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos.
Se fijó como renta mensual la cantidad de SETECIENTOS EUROS (700 €), pagaderos dentro de los ocho primeros días de cada mes, mediante su ingreso en la cuenta de Caja Madrid nº ________________.
TERCERO.- El arrendatario ha dejado de pagar las rentas correspondientes al alquiler de la citada vivienda desde el mes de junio del presente año, adeudando por tanto esa mensualidad y la corriente de julio, en la que tampoco ha efectuado ingreso alguno, ascendiendo lo debido a MIL CUATROCIENTOS EUROS (1.400 €).
CUARTO.- Ante el primer impago, mi patrocinada remitió burofax con acuse de recibo y certificación de texto rogándole el abono de la renta, requerimiento que fue recibido en el Domicio alquilado por una de sus ocupantes. Acreditamos este requerimiento con su copia certifica y acuse de recibo que se adjunta como Documentos números 4 y 5.
QUINTO.- Al no haber transcurrido dos meses desde el requerimiento efectuado, hemos de hacer ver, conforme a lo establecido en el artículo 22.4 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que el arrendatario puede enervar la presente acción de desahucio mediante el pago o consignación de las cantidades reclamadas en la demanda y las que adeude en el momento del pago que de lugar a la enervación de la acción, al ser esta la primera acción judicial de desahucio que se entabla. En caso contrario:
QUINTO.- Se hace constar que en junio de 2003 esta parte interpuso ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de esta capital demanda de desahucio por falta de pago de la renta contra el arrendatario, autos número 123/2003, en la que DON SEBASTIÁN GARCÍA LOSADA, procedió a enervar la acción poniendo a disposición de mi representado en el juzgado la cantidad reclamada: mil trescientos (1.300) euros, con anterioridad a la celebración de la vista, haciendo uso del derecho que le confiere el artículo 22.4 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil. Se aporta como documento nº4 la papeleta de demanda y testimonio del acto, designando a los mismos efectos los libros del Juzgado.
A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes
FUNDAMENTOS DE DERECHO
I. Competencia territorial. A tenor de lo dispuesto en el apartado 7º del artículo 52 de la LEC, debe conocer de la presente demanda el Juzgado de Primera Instancia de Madrid que por reparto corresponda, al radica la finca en este partido judicial.
II. Capacidad procesal. Son capaces ambas partes, de conformidad con lo prevenido en los artículos 6.1.1º y 7.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
III. Postulación y defensa: Comparece esta parte representada por el procurador que suscribe y asistida por letrado Don José Valero Alarcón, ambos en ejercicio, representación que queda documentada con el poder general aportado al Documento nº 1, dando cumplimiento a lo requerido en los artículos 23 y 31art.23 EDL 2000/77463 art.31 EDL 2000/77463 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
IV. Legitimación: Tiene la activa mi representada, de conformidad a lo establecido en el artículo 10 de la citada Ley Procesal, por ser la propietaria de la vivienda alquilada.
Ostentando el demandado la pasiva en su condición de arrendatario y deudor de las cantidades reclamadas.
V. Procedimiento: Corresponde tramitar el presente procedimiento por los cauces del Juicio Verbal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 250.1.1º de la L.E.C, que indica que se sustanciarán por este procedimiento las demandas que tengan su fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, con las particularidades expresadas en la propia ley procesal.
Artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
"Reglas especiales sobre contenido de la vista.
1. Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación."
Artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
"3. En los casos de demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de rentas o cantidades debidas, el Tribunal indicará, en su caso, en la citación para la vista, la posibilidad de enervar el desahucio conforme a lo establecido en el 22.4 de esta Ley, así como, si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el 437.3, que la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21, a cuyo fin otorgará un plazo de cinco días al demandado para que manifieste si acepta el requerimiento. También se apercibirá al demandado que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites. Igualmente, el Tribunal fijará en el auto de admisión día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que podrá ser inferior a un mes desde la fecha de la vista, advirtiendo al demandado que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada si lo solicitase el demandante en la forma prevenida en el artículo 549 ".
VI.Acciones que se ejercitan. Se acumulan en el presente procedimiento simultáneamente la acción de RESOLUCIÓN DEL CONTRATO y RECLAMACIÓN RENTAS, en base al artículo 438.3 regla 3ª artículo.438 .3 .3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que otorga esta facultad en el juicio verbal, cuando se trate de juicios de desahucio de finca por falta de pago, con independencia de la cantidad que se reclame.
La acción de resolución del arrendamiento es la del artículo 27.2 a)artículo.27 .2 .a de la Ley de Arrendamientos Urbanos que faculta al arrendador a resolver de pleno derecho el contrato por falta de pago de la renta.
La acción del artículo 27.1artículo.27 .1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación
Igualmente se ejercita la acción de los artículo 1555.1artículo.1555 .1 , Código Civil, tendente al cobro de las rentas debidas y no pagadas, con los intereses que se establecen en el artículo 1108artículo.1108 del mismo cuerpo legal.Importes a los que deberán adicionarse los que resultaren impagados en el futuro, al tratarse de rentas periódicas, conforme autoriza el artículo 220 de la Lec.
VII. La cuantía de esta demanda se fija, de acuerdo con la regla 9ª del artículo 251 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la suma de una anualidad de renta que asciende a OCHO MIL CUATROCIENTOS EUROS, al ser la acción principal ejercida la de desahucio.
VIII. Fundamentos Jurídico materiales
A)Respecto de la Acción de Desahucio ejercitada, corresponde aplicar los siguientes preceptos:
Artículo primero de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en cuanto normativa de aplicación al presente contrato de arriendo, por estar comprendido el negocio celebrado en su artículo 2, que literalmente dispone:
"1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Está facultada mi patrocinada a instar la resolución contractual a tenor de lo dispuesto en el artículo 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que expresa:
"2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario."
Posibilidad ya preestablecida con anterioridad en el artículo 1569.2 del Código Civil, que con un contenido similar dispone:
"El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:
2) Falta de pago en el precio convenido."
B)Respecto a la Enervación de la Acción, conforme ha sido reseñado en el hecho, tiene esta facultad el arrendatario al no haber instado esta parte un procedimiento anterior, ni haber requerido el cumplimiento con al menos dos meses de antelación a la presentación de la demanda, cumpliéndose el requisito de procedibilidad expresado en el Artículo 439.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuyo tenor literal es:
"3. No se admitirán las demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario si el arrendador no indicare las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del desahucio."
Puede por tanto el inquilino abonar las rentas y continuar en el uso de la vivienda, a tenor del derecho que le confiere el Artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone:
"4. Los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.
C) Reclamación de Rentas debidas a fecha de interposición de la Demanda.
El artículo 1091, dispone que: “Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos.” Obligación también especificada legalmente en el artículo 1.551.1 del Código Civil.
Deberá ser impuesto a la parte demandada el interés legal del dinero, desde la presente reclamación sobre las rentas debidas a esta fecha, al haber incurrido en mora el demandado a tenor de lo dispuesto en el Art. 1.100 en relación con el 1.108, ambos deñ código civil.
Desde que fuere dictada sentencia, corresponderá la aplicación del interés legal incrementado en dos puntos hasta el completo pago de la deuda.
D) Condena de Futuro respecto de las Rentas que dejare de Abonar el arrendatario hasta la efectiva entrega de la vivienda de forma voluntaria o mediante el lanzamiento judicial.
La presente petición se consiente en el artículo 220 de la Lec, que dispone que: "cuando se reclame el pago de intereses o de prestaciones periódicas, la sentencia podrá incluir la condena a satisfacer los intereses o prestaciones que se devenguen con posterioridad al momento en que se dicte".
Las condenas de futuro, como la que se insta, fueron objeto de acogimiento por el Tribunal Constitucional, ya en su sentencia de TC 1ª, S 14-6-1993, núm. 194/1993 , al indicar que "el art. 24.1 CE consagra como fundamental el derecho a la tutela efectiva de Jueces y Tribunales, y que esa tutela se despliega respecto del ejercicio de todo tipo de derechos e intereses legítimos. De este precepto cabe deducir un mandato al legislador y a los órganos judiciales de favorecer los mecanismos de tutela de los derechos subjetivos e intereses legítimos, esto es, en general, de las situaciones jurídicas de poder de las personas físicas y jurídicas. Así, una forma de tutela de condena como la condena de futuro no puede ser excluída o negada "a radice", sólo por el hecho de que por excepción a la regla general conlleva la tutela preventiva de prestaciones todavía no exigibles. Ciertamente esto no significa, en el otro extremo, la indiscriminada admisibilidad "ex Constitutione" de este tipo de tutela en toda clase de procesos. Al legislador o, en su defecto, a los Jueces y Tribunales, sobre la base de los principios generales del ordenamiento, corresponde perfilar los presupuestos y límites de este tipo de tutela jurisdiccional, que ha de contar por parte de quien impetra la tutela y similarmente, a los supuestos de ejercicio de acciones meramente declarativas (SSTC 71/1991, 210/1992 y 20/1993 ), con un específico y cualificado interés que le habilite y legitime para solicitar una tutela frente a quien aún no ha incumplido la obligación que le incumbe, pero que, por su conducta actual, es previsible que no la cumpla".
Así mismo, como afirma la SAP Madrid de 11 de septiembre de 2002 , por regla general el ejercicio de las acciones de condena debe referirse a prestaciones que, por hallarse vencidas, sean exigibles. Sin embargo se dan cumplidas excepciones, como ocurre con las condenas de futuro, que se producen cuando en el momento de interponerse la demanda y solicitar la condena del demandado, aún no ha vencido en su totalidad la obligación. Se obtiene una condena actual que se proyecta y ejecuta en el futuro, sobre la subsistencia de las mismas premisas o circunstancias, cuando el plazo venza o la obligación se cumpla, es decir, se emite la condena pero se pospone la ejecución hasta que el derecho a la prestación no se haya hecho exigible en la parte afectada.
La Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 no se refería a ellas aunque tampoco las impedía, encontrando alguna muestra de este tipo de condena en textos legales dispersos, como en el artículo 135.2 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1980 . En aras de la utilidad de los juicios preventivos que eviten su indeseada reiteración las condenas de futuro han sido admitidas por la jurisprudencia, sirvan de ejemplo las Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de noviembre de 1954 (Sala Sexta), y de la Sala Primera de 9 de noviembre de 1955, 15 de junio de 1960, 24 de septiembre de 1984 (contempla el supuesto de obligaciones sometidas a plazo, para cuando éste venza), 30 de junio de 1986, 20 de mayo de 1996 y 18 de julio de 1997 .
Aplicada esta doctrina en materia arrendaticia, y examinada la jurisprudencia recaída en supuestos de análoga significación en materia de condenas de futuro viene admitiéndose la posibilidad de que la condena que se contenga en un juicio declarativo de reclamación de rentas o bien en un juicio especial de desahucio en el que se acumule la acción de reclamación de rentas alcance las rentas que se devenguen desde la interposición de la demanda hasta incluso el dictado de sentencia, o más allá, en el segundo tipo de procedimientos, alcance a las rentas que se devenguen hasta el lanzamiento derivado del acogimiento en el fallo de la acción de desahucio ejercitada. Así, mientras que la exigibilidad de rentas bajo estos presupuestos tienen como fundamento una declaración judicial de incumplimiento contractual siendo su pago una consecuencia lógica del mismo con base en la certeza de situaciones análogas de impago.
La misma filosofía del art. 220 de la LEC, existe también en el art. 578 de la LEC en los casos de ejecución de sentencia que condena a entregar una cantidad de dinero líquida, al permitir que la ejecución se amplíe por el importe correspondiente a los nuevos vencimientos tanto de principal como de intereses.
De cuanto se lleva dicho se infiere la procedencia de la reclamación que se efectúa, apoyada además en reiterados pronunciamientos judiciales, entre ellos, la Sentencia de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Madrid, nº 257/2007, de 21 de Mayo (EDJ 2007/113099); de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sentencia nº 151/2008, de 7 de Marzo (EDJ 2008/43.280) y Sentencia de la Sección 2ª, de la Audiencia Provincial de Jaén, de 20 de Noviembre (EDJ 2007/287778), pues de la resolución contractual declarada deriva como consecuencia lógica y necesaria el abono a la arrendadora del canon arrendaticio pactado hasta que recupere la posesión de la vivienda alquilada, bien por la vía del desalojo, bien por la actuación voluntaria del arrendatario, o por cualquier otra causa que reintegre.
IX. Costas: Serán impuestas al demandado, conforme al art. 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en virtud del principio objetivo de vencimiento, inclusive en el caso de que el arrendatario proceda a enervar la acción que se insta.
Por todo ello,
SUPLICO AL JUZGADO: Que teniendo por presentado este escrito de demanda junto con los documentos acompañantes y sus copias, se sirva admitirla, y se me tenga por parte en la representación indicada, y por interpuesta DENANDA DE JUICIO DECLARATIVO VERBAL DE DESAHUCIO POR IMPAGO DE RENTAS Y RECLAMACION DE RENTAS contra FRANCISCO ______________________, se acuerde el traslado de la copia, señalándose día y hora para la celebración de la vista, con citación del demandado en el domicilio expresado, en la forma y plazo legalmente establecido, apercibiéndole que en caso que no asistiera a la celebración de la vista, se le declarará en rebeldía, y previa la tramitación legal oportuna sea dictada sentencia con los siguientes pronunciamientos:
Primero: Declare resuelto el contrato de arrendamiento, por impago de rentas, de la vivienda suscrito el día 1 de abril de 2009, sobre la vivienda sita en Madrid, Calle_________________ nº 1, 2º E.
Segundo: Condene al demandado a dejar libre y expedita la mencionada finca a disposición del actor, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en plazo legal.
Tercero: Se condene al demandado al pago de la cantidad debida a fecha de interposición de demanda, esto es MIL CUATROCIENTOS EUROS, cantidad que devengará el interés legal desde la presente reclamación.
Cuarto: Se condene al demandado al pago de las rentas pactadas en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, vencidas con posterioridad a la presentación de esta demanda, si resultaren impagadas, hasta que el demandado ponga a disposición de la actora la finca arrendada o sea lanzado judicialmente si fuere preciso instar la ejecución de la sentencia.
Quinto: Sea impuestas las costas del presente procedimiento al demandado, aún cuando hiciere uso de la facultad enervatoria que le concede la ley.
PRIMER OTROSÍ DIGO que el arrendatario ostenta la facultad de enervar la presente acción, de conformidad con lo dispuesto en el art. 439.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con lo dispuesto en el art. 22.4 del mencionado texto legal, al demandado le corresponde la facultad de enervar la presente acción.
SUPLICO AL JUZGADO tenga por hecha la anterior manifestación.
SEGUNDO OTROSÍ DIGO que, al amparo de lo previsto en el art. 440.3 LEC se solicita que en el auto de admisión de la demanda se fije la fecha en la que tendrá lugar el lanzamiento, a fin de que celebrada la vista y dictada sentencia, de ser esta condenatoria, no se produzcan retrasos en la ejecución y tenga conocimiento el demandado con la presentación de demanda y su admisión por el órgano judicial de la fecha en la que se procederá a la ejecución forzosa de la sentencia de no abandonarla voluntariamente con entrega de llaves al actor o su depósito en el juzgado tras el dictado de la sentencia.
DE NUEVO SUPLICO AL JUZGADO. Que tenga por efectuada la antecedente petición.Desde que se apruebe el actual Proyecto de Ley sobre medidas de fomento del alquiler que modifica el art. 440.3 LEC no hará falta solicitar la ejecución de la sentencia en la forma prevista en el art. 549 LEC, sino que fijada la fecha en el auto de admisión y firme la sentencia se lanzará al inquilino en la fecha que se indicó en el auto inicial.
TERCER OTROSÍ DIGO que, al amparo del art. 231 LEC esta parte manifiesta su voluntad de corregir cualquier defecto de carácter procesal en que pudiera haber incurrido.
SUPLICO AL JUZGADO. Tenga por hecha la anterior manifestación.
Es Justicia que para principal y otrosíes se solicita en Madrid a diecisiete de Julio de 2009.
Fdo. José Valero AlarcónFdo. ___________________
Abogado, Col. 59.794Procurador
C/ Embajadores 206, Duplicado 1º B
Madrid 28045 – Telf. 91 530 96 98
Valero y Saiz Abogados. Desde 1996.
C/ Embajadores 206, Duplicado 1º B
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Si Usted es propietario y no le abonan las rentas, si contrata nuestros servicios no le cobraremos hasta que recupere su casa o le paguen la deuda pendiente.
En el Plazo de 48 horas, desde que nos haga entrega de la documentación, tendrá su demanda presentada.
Si es inquilino y le han iniciado un procedimiento de desahucio, revisaremos la demanda interpuesta y si no hay posibilidad de oposición, negociaremos con la propiedad para que se vea minorada o inclusive extinguida la deuda.
* Recursos Administrativos y Contencioso-Administrativos.
